深度乾貨|解開深圳樓市「豪宅稅」的本來面目!-绥中新闻

                                                      2019年11月13日 6:29 来源:绥中新闻
                                                      编辑:极速时时彩代理

                                                      极速时时彩代理

                                                      【储蓄率全球最高】

                                                      5從貝殼的數據看?〇⌒,二手房的掛牌量在增加┊┊,業主成交周期(從掛牌到成交)高達135天〇。也就是說♀♂〇,業主將一套房子掛出去♀∟,平均要135天後⊙□,才能成交∵。相比之下∟□,2016-2018年分別僅為56天、88天、101天∴◇π。這說明⊿♀♂,百姓想買好房子↑,看了又看⌒?♀,成本太高、價格太貴◇∵□。

                                                      极速时时彩代理

                                                      大家關心的∟﹡,比如業主會不會返價π∵☆,房價會不會漲等∟,我是這樣認為的:深圳二手房市場很透明⌒□,業主和買家充分博弈♂。相比上一輪樓市周期啟動前的2015年▽┊,現在最大的問題是?,房價在歷史最高位上□♂◇,買家支付能力明顯減弱∵,並不會因為稅費降低﹡?▽,而產生新一輪「周期」﹡π。

                                                      4顯然〇▽,深圳居民的購買力沒那麼「任性」了∴。問題是↑,無論地價、房價♂﹡∴,都被抬到了歷史最高位上﹡,繼「6.24」史詩級宅地供應后﹡,「11.22」馬上來了☆◇♂,這一次有7宗住宅用地要供應?⊙?。相比其他城市﹡♂,深圳的供地〇♀,可不是一般的供地π⌒,它承載着人才住房大規模供應的責任∴。

                                                      6轉了這一大圈↑□,我們再回到起點♂?◇。這就是為何┊⊙↑,深圳這次「豪宅線」的新政中⊙△♀,直接取消了總價衡量的「豪宅線」∵⌒□。一方面∴∵∵,如果一下子從2015年的豪宅價格線調到現在的水平↑┊,豈不是這幾年房價控制很失敗△?另一方面△△,現在很多二手房賣不動了⊙◇,未來深圳還要大規模供應住宅用地⊙♀,「雙限雙競」下⌒∟,還有更多的房子將成為豪宅□△♂,稅費成本高π♂〇,怎麼賣得動呢⌒〇﹡?

                                                      目前△,由於資金面緊張♂,在新房定價上⌒,開發商相對理性⊙,新房對二手房還是有一定的優勢♂∟□。現在⊿┊,深圳二手房市場□▽π,剛需只買「老破小」或公寓▽∴,價高的二手房〇﹡⊿,只有換房才能支付得起♂。

                                                      极速时时彩代理

                                                      這就導致⌒▽∟,深圳的「豪宅線」不敢動∵▽△。其實∟▽π,從2015年到現在⊿,即便是保守的國家統計局的數據∟,深圳房價指數⊿∴♀,也漲了近50%(下表)┊。為何▽⌒∴,現在要動了呢∟♀?調控最嚴厲的時候過了♂∵,貨幣開始有所寬鬆了;「一城一策」下⊿,只要保證樓市穩定♂◇┊,地方的自主權大了⊿。

                                                      但是┊♀□,當下的深圳↑,可不是10年前的深圳⊿,花錢的地方太多了﹡。先行示範區、大灣區框架下♀,深圳肩負着國家重託、民心所望π。能力越大、責任越大?﹡。責任大了♂△,能力必須跟上▽△。未來π?♀,深圳不僅要補上教育醫療的短板☆⊿,年薪30-40萬引進清華、北大畢業生π♂⊿,科技創新上要再上台階〇。

                                                      极速时时彩代理

                                                      所以〇,每一宗地▽∵△,都要「雙限雙競」(限地價、限普通商品房銷售均價π⊙♂,競地價、競無償移交政府的只租不售人才住房面積)┊▽。也就是♂,人才住房、普通商品住房☆⌒,價格都要被限制□∴△,開發商只能通過抬高其他商品房的價格♂,收回成本、獲利〇△♀。說白了⌒,地產要給實體經濟輸血♂◇﹡。

                                                      更重要的是∴↑,不動豪宅這條線的話∴?,深圳的二手住房就循環不起來﹡∵。這已經衝擊到了深圳新房和土地成交♀□∟,衝擊到深圳的財力π。

                                                      這兩年♂,房價快速上漲⊿□,但2017年以來「高位橫盤」⊿,很多業主將房子掛牌了△▽,但賣不出去⌒。此次稅收新政∵?,將激勵這部分人換房⊙。另外△,新政也對這一期間的投資客有「解套」效應⊿↑。從區域上講∟⊿☆,這三年房價上漲較快的龍華、寶安、南山等三個區域∴,將是二手房成交放量大的區域♂↑∴。

                                                      若高價盤賣不動∴♀↑,深圳的地能賣的動嗎⌒∴?原定10月22日出讓的前海桂灣兩地塊↑♂▽,為何終止出讓π∵♀?不就是前海寫字樓空置率高(50%以上)作亂的嘛□!國家要求「穩地價、穩房價」〇☆,深圳的「高地價、高房價」局面不改?∵⊿。要讓新房賣得動∟π,就必須讓「換房」鏈條轉起來♀⌒。

                                                      2015年之前交易的房子再次入市π⌒↑,因為稅費明顯降低π△♂,可能導致買家返價或提高掛牌價┊☆∴。根據貝殼數據▽☆┊,現在買家議價空間為4%(買家誠意買↑,賣家願意降價4%)的情況下⊙⊿π,筆者認為π△△,買家大概率不會接受全部返價﹡⌒↑,最後的結果是「房價小幅上漲♂,買家稅費降低」的雙贏〇□⊿。若是2017年以來交易的房子再次入市◇,房子增值效應不明顯∵♀,促成交易的效應大於漲價效應〇。

                                                      极速时时彩代理

                                                      根據貝殼數據∵﹡?,按原來的豪宅線〇▽∟,存量房中40%的房子為豪宅♂♀。前面講了﹡,深圳92%的存量房容積率高於1.0、面積在144平米以下⊿□。因此⊿□,此次稅收新政♂⊙,將讓60-80萬套的房子變為普通住房﹡。特別是﹡↑?,對2015-2016年這兩年高價位時交易的房子↑﹡,降成本效應更明顯♂⊿。

                                                      各路媒體密集跟進┊◇,第一時間給了各種各樣的解讀♂。那麼□♀⌒,深圳樓市「豪宅稅」新政∵⊙,背後的真實意圖是什麼↑?是不是調控要鬆綁π▽∴?是不是與近期所謂的「經濟失速」有關♂⊙?新政對市場的影響有多大♂??購房者該怎麼決策呢π↑∟?

                                                      1.住宅小區建築容積率在1.0(含)以上;2.單套建築面積在140(含)平方米以下;3.實際成交價低於規定的所在區域普通住房價格⊙♀▽。目前?┊,深圳存量住房平均面積90平米左右▽∟,容積率低於1.0的小區也非常之少◇。執行前兩個標準∵∟,深圳92%的房子都是普通住宅□。2011年以來♂∴♀,調控轉向「控房價」↑,深圳學習北京和上海⌒,在前兩個標準的基礎上〇⊙♂,還要執行深圳發佈的各個區「普通住宅」價格標準↑∟□,這個才最關鍵♂∟。

                                                      所以┊,乾脆把總價衡量的「豪宅線」廢掉♀,用回住建部的前2個標準上〇▽。也就是?﹡∴,未來深圳的「豪宅」(非普通住宅)△┊∴,只有2個標準◇◇,即容積率1.0以上、單套建築面積在144平米以上☆∟。這樣的結果是﹡,深圳大部分房子⊿,都不是「豪宅」了∟△△。但疑惑的是⊿⊙∴,為何深圳連住建部關於豪宅的第三個標準⌒⌒?,即「實際成交價低於規定的所在區域普通住房價格」也不遵守了呢☆?

                                                      极速时时彩代理

                                                      為何老國企——深業集團∵⊿∴,不得不把深業中城拿出來賣(本來是用來租的)☆┊。沒辦法〇☆☆,財政缺錢;為何深圳「6.24」史詩級土拍之後□♂,又來個「11.22」更加史詩級的拍地呢⊙▽﹡,為何深圳把簡單均價也取消了┊,因為按原來的規則∵,恆定在5.4萬元的均價◇♂,真的撐不住了▽┊!

                                                      上半年⊙♂◇,深圳公寓成交量達到新建商品房的41%▽⊿,這是歷史最高水平♀⊙,總價300萬以下的公寓∴〇┊,成交佔比67.64%┊□☆,比去年上升了近5個百分點;上半年♂◇,深圳二手住房成交了3.1萬套♀☆▽,與去年同期基本持平□┊。剛剛過去的「金九銀十」□↑☆,深圳二手房很火熱☆,成交連續2個月超過7000套冷暖分水嶺⊿。但是〇,二手房需求的主力?♂⊙,仍是500萬以下的品種♀♀△,特別是200-300萬區間的∟。

                                                      极速时时彩代理

                                                      這裏先把「豪宅稅」科普一下⊿∴。媒體所說的「豪宅稅」┊π,是不科學的↑∟,應該叫「非普通住宅稅」◇∟▽。它是對被認定為「非普通住宅」的二手住房☆◇,交易時徵收的懲罰性稅收⊙π,主要體現在增值稅∴。具體來說π┊?,「普通住房」滿2年免征增值稅∴♂,而「非普通住宅」要徵收「銷售價」與「購入價」差額5.6%的增值稅及附加△┊。

                                                      根據中原地產的數據⌒,目前深圳二手住房均價為54551元/平米?∟⊿。按90平米來算﹡↑,套均總價491萬?∴♀,高出了任何一個區的豪宅線◇⊿☆。但是↑┊,2018年深圳總價500萬以上的二手房π,成交佔比僅21%♂△⌒。成交的主體集中在200-300萬、300-500萬□⌒,甚至200萬以下的成交佔比高達15.1%∴∵□。

                                                      要讓大家去買新房?,就得讓「換房」鏈條循環起來π〇π。而且♀⊙,一次「換房」∵〇,至少帶動2套房交易△∴,甚至是3-4套的「連環單」交易△?。只要換房加快了□,包括新房、二手房在內的整個樓市就激活了◇♂∵。唯有這樣♂,「11.22」出讓的7宗地⊿,才能吸引更多的開發商♀◇⊙,才能賣個好價錢π⌒,才能讓開發商心甘情願地競配更多的人才住房﹡♂,還能限制人才住房和普通住房的價格∴。

                                                      這樣一來□〇,「普通住房」與「非普通住房」♀☆△,一字之差∟,就是數十萬的稅費差異⊙∟。對於普通住房△∟,住建部規定〇┊⌒,要同時滿足三個條件:

                                                      极速时时彩代理

                                                      3今年上半年〇♂┊,尷尬局面並未明顯改觀◇∟⊙,新房市場成交好的項目⌒☆⊿,都是沙井、光明、坪山等外圍偏遠區域﹡↑☆。上半年?☆,TOP10樓盤均價基本在5萬元以下∵◇,沙井的華強城、萬科星城兩個盤□,之所以成為網紅盤⊿,就在於價格合理▽∵?。上半年∴☆,這兩個盤成交3100套﹡♀∴,佔TOP10的40%∵⌒♀。

                                                      最後⊿,回歸到對購房者的建議上﹡。從前面分析看☆∴,取消總價豪宅線?,降低了交易稅費□∵?,也就降低了購房者一次性支付的成本♂,二手房購房門檻也就降低了┊﹡□,從而能讓「換房」需求主導的深圳樓市(新房+二手房)循環起來△♀。保證稅收貢獻的同時(房地產直接貢獻深圳15%-20%的地稅收入)┊↑☆,提高新房市場購買力∴?♂,提高開發商拿地積極性♂。

                                                      推荐阅读:浙大女生案二审

                                                      本网(平台)所刊载内容之知识产权为极速时时彩代理及/或相关权利人专属所有或持有。未经许可,禁止进行转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。
                                                      特色栏目