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3分3d平台:同類企業接連受挫 二遞招股書的港龍地產能上市成功?-保险新闻网

作者:3分3d平台发布时间:2020年05月31日 21:29  【字号:      】

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依靠合作操盤規模和手中江浙土儲來講資本故事∟⊙∴,港龍地產再度叩關的結果☆∵,你覺得如何♀﹡?

數據顯示∴☆,2019年港龍地產的銀行借款利率為7.7%⊙♂□,其他借款利率為10.8%?,加權平均實際利率為8.8%%☆,信託借款年利率高達12%-15%∴,此外應付非控股股東權益款項中有45.2億元年息高達8%-15%□。截至2020年3月 31日〇┊⊙,一至兩年到期借款是26.74億元∟〇,貨幣現金僅為10.52億元♀△♀。

值得一提☆,與港龍規模相當的安徽三巽、廈門大唐都有着負債高企、區域集中等問題﹡π,二者的上市計劃同樣擱淺♂↑。

近年來◇π,港龍地產的負債壓力迅速增長π。2017-2019年資產負債比率分別為98.8%∟, 122.1%〇◇, 和172.6%∴〇↑,同期經營性現金流分別為7588萬元⌒,-6.27億元∴,-67.56億元△♂π。截至2020年3月31日⊙,其資產負債比率已經增至287%?⌒。

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受去年房地產金融政策收緊和今年疫情黑天鵝的影響♀⊙,房企的兩極分化愈發嚴重⌒◇π,對於中小型房企來說⌒,如果無法在資本市場“上岸”⊙,那麼剩下的路子只有賣身或者借很貴的錢?♂。

這兩點在港龍地產招股書中都有體現☆。

在首份申請於今年4月22日失效后◇♂,港龍地產再度發起IPO衝刺♂﹡。

目前港龍地產在22個城市擁有64個開發項目▽,但報告期內的收益僅來自4個城市的9個開發項目∴,其總土地儲備超過500萬平米☆,但可銷售及可出租的已竣工項目的建築面積僅為26.08萬平方米┊◇⌒。值得一提的是⌒△?,江浙兩省的土地儲備占港龍地產總土儲的93%♀┊,區域特性明顯﹡。

如果規模不做大☆⊿,則有可能被收購♀,也無法獲得交易所青睞;如果規模要做大∴↑〇,就要加速拿地;如果拿地◇,就意味着要花錢;如果舉債過多□〇,則公司財務狀況難看□,同樣無法鯉魚躍龍門π⊿〇。這是存在於許多中小型房企中的生存悖論↑♂△。

銀行、信託和小股東的債務亟需償還?⌒♂,待開發項目可能爛尾⊙,全國擴張剛剛起步▽。港龍地產對輸血的需求寫在了紙面上π。

知名地產分析師嚴躍進認為▽∟,中小企業必須要上市〇,如果不上市成長的空間會越來越小┊△∵,但是上市也會耗進企業很多精力♂♂↑,港龍地產做大規模也是為了上市△☆,但是也加劇了負債壓力┊,如果不能上市成功?π,化解負債壓力也增加了企業的成本◇∴﹡。

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從股權上看♀,港龍地產由呂氏三兄弟及其後代掌握┊。

港龍地產在招股說明書中表示:公司可能沒有足夠的資金為未來的土地收購及房地產開發提供資金♂,且有關資金資源可能無法按商業上合理的條款獲取或根本無法獲取↑□。房地產開發需要大量資金⊙,而我們預期項目開發於可預見未來將繼續產生高額的資金開支☆。

港龍地產2007年在常州成立⊙♂☆,其業務主要位於江浙一帶⊙,2018年進軍上海、河南和貴州等地↑?♂。2019年◇,按已售合約建築面積計算▽,港龍地產在國內排名83位▽◇。

“倘若公司違約且無法償還所有被擔保的債務⊙,將存在部分或全部喪失於該等中國附屬公司的股權、于相關土地使用權的資產價值中的比例份額的風險♀∵。”招股書顯示?〇♂,港龍地產已向貸款人抵押康山地產50%的股權、如東港達的51%股權、上海蓁弘47.6%的合夥權益、上海斐寰的48.99 %合夥權益、上海蓁重的48.95%合夥權益以及土地使用權的留置權等∟∵▽。

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小房企的選擇港龍地產的困境也有自身原因∵♂┊,近年來略顯激進的擴張讓其資金周轉不開□。2018年、2019年公司收購16幅地塊□,拿地速度明顯加快⌒,遞表前不久公司還斥資1.2億元摘得安徽省蕪湖縣拍2001號地塊□♀。

港龍地產布局 來源:港龍地產官方微信

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來源:首席科創官發家于江蘇常州的小型房企港龍地產近期二次提交了它的港股招股書▽。高負債、高利率、項目集中……它幾乎是當下小型房企生存的縮影⌒。

呂永懷及其兒子呂文偉、呂永茂及其兒子呂進亮、呂永南以及兒子呂志聰分別透過三家公司持有港龍地產42%、25%、32%的股份;董事會成員中△♂,3位執行董事、2位非執行董事均由呂家人擔任□∵♂,呂家第一代中最小的呂永懷執掌公司權杖☆☆,出任董事會主席兼行政總裁↑♀↑,呂進亮、呂志聰擔任執行董事;高管層面上π⊿,另一位行政總裁則由呂永懷的表哥謝劍青擔任∟♂,負責行政及人力資源管理▽□。此外公司聘用了三位財會出身的獨立非執行董事為IPO護航↑◇。

根據克而瑞研究中心的數據π,2019年⌒♂,港龍地產的全口徑銷售額、操盤金額分別約為299.4億元、180.5億元☆,而其當年營收僅19.78億元⊙▽,反映其獨立開發能力偏弱♂▽♀。

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