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                                                    3300億泡沫破滅,2019年最悲慘的「獨角獸」-今日房产新闻

                                                    2019年10月15日 10:18 来源:今日房产新闻 编辑:5分快3玩法

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                                                    【澳媒揭马蹄露真相】

                                                    隨着業務規模在全球的瘋狂擴張∴♂,WeWork的營收規模增長得非常迅速◇⊿。但♂?♂,殘酷的現實是↑↑☆,與多數共享經濟公司類似□⊿,營收的持續增長來源於背後門店不斷擴張帶來的虧損┊。WeWork從未實現盈利∵,且虧損金額越來越大◇♂。

                                                    有金錢的地方♂↑,就會有泡沫△♂□。但♂⊙,泡沫終會有破滅的一天∟∟。2019年9月﹡∵∴,估值一度超470億美元(約合人民幣3320億元)的「獨角獸」:WeWork⊿⊿,突然變得「一文不值」♂。

                                                    近3年半的時間♂♂,WeWork累計虧掉了42億美元(約合人民幣近300億元)△。同時△,意味着WeWork每創造一美元收入⊿,就要虧損約一美元▽?♂,基本上屬於「賠本賺吆喝」的狀態♂。或許正是因為持續、巨額的虧損♂∵,嚇退了IPO報價機構們ππ。

                                                    稍有不慎⊿┊,這隻估值曾一度超3000億元的美國「獨角獸」↑♂,將一文不值⊙。2010年⊙,亞當·諾依曼、米格爾·麥凱維在紐約創建WeWork﹡。當時的美國〇△?,剛剛經歷次貸危機的「洗劫」∴﹡□,經濟仍沒有明顯復蘇♂♂△,失業率仍然高達8%♂,大量中小公司倒閉♂,曼哈頓上的寫字樓大量閑置♀⌒。

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                                                    其中∟﹡,租金差價貢獻絕大部分營收┊,2018年租金收入近20億美元◇□┊,而非租賃業務僅有1000萬美金▽∵。憑藉著「二房東」的模式☆□,WeWork在短短八年時間□,從一級市場融資超過120億美元∟,迅速全球擴張∵∴,在全球29個國家擁有528個運營場地⊿∟∟,52萬企業會員□〇,估值一度高達470億美元〇,成為全球估值最高的共享空間領域的「獨角獸」▽□⊿。

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                                                    僅2017年一年♂,中國共享空間企業在國內的融資額就超過400億元♀∴。更為誇張的是π□,2015年創辦的優客工場♀﹡,在短短4年時間便完成了19輪、超40億元的融資﹡▽。

                                                    據WeWork的招股書顯示◇┊,其營收主要來自於:租金差價(提高商業辦公樓到使用率)、日常服務費(餐茶場租服務外包返點等)、投融資變現、政府額外補貼等∴。

                                                    2018年11月⊿,WeWork從日本軟銀集團公司獲得30億美元的新增投資∟∵,估值飆升至470億美元↑♂∟。短短2年時間⌒,WeWork的估值飆升了194%▽⊙,可見一級市場之瘋狂∵♀∟。而與WeWork類似的共享空間服務商IWG△♀,成立已有30年∴,並在全球擁有5000萬平方英尺的空間、會員數量超過250萬⊿□,均碾壓WeWork♂,而其估值僅有37億美元⊙◇。

                                                    然而□┊♂,二級市場正在撕掉共享經濟企業的「遮羞布」∟。2019年上市的2家「獨角獸」:Uber、Lyft(福來車)不斷被投資者拋售⌒,分別暴跌超33%☆,55%♂⌒。

                                                    (本文來源微信公眾號:全景財經)

                                                    WeWork便嘗試以低價格接手一棟大樓里的空置房間∵♂⊿,將其分隔成中小型辦公室△,租給中小型創業公司♂↑⊙,為初創企業提供了一個無門檻辦公室♂∴▽。

                                                    卻不料在IPO時慘遭滑鐵盧?,若以福布斯給出的28億估值計算⊿⊙⊿,軟銀集團在WeWork的投資將縮水98億美元↑⊙↑,浮虧比例高達92%△⊿?。

                                                    一級市場吹起來的3300億泡沫◇∵,在二級市場的門口突然破滅?↑,可謂是2019年最悲慘的IPO↑。就一年前?,軟銀願景基金的負責人曾揚言預測∴,WeWork的估值未來幾年內會達到1000億美金⌒。可見〇⊙,當時一級市場的投資機構們有多麼樂觀、瘋狂﹡⊿。

                                                    而WeWork則更是「出師未捷身先死」∴∴△,上市前夕┊,估值便被兩度腰斬┊??,從470億美元被砍至120億美元▽π♀。意味着◇,一旦上市?〇♂,2016年之後π,介入的機構們將全部陷入「虧損」﹡。

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                                                    報價從470億美元開始▽∟,一路跌倒250億美元、170億美元、120億美元……腰斬再腰斬☆☆。一旦上市▽⊙⊙,幾乎所有一級市場的投資人將「血本無歸」?⊿,最終WeWork在10月6號無奈撤回招股書?⊙,擱淺IPO的計劃∟〇。

                                                    而同樣的故事♂,在中國也在發生♀π⌒。優客工場、氪空間、SOHO 3Q、夢想加空間、納什空間……一大批模仿WeWork模式的創業公司在中國迅速崛起∴☆⊿。據《2018年中國聯合辦公活力指數報告》顯示☆⊿,截至到2018年第三季度∴,中國聯合辦公平台數超過300家

                                                    截至到2019年6月 ∴□,WeWork仍有高達470億美元的租金承諾△,將在未來5至10年內支付↑。由此可見△┊〇,與Uber、亞馬遜不同的是〇,WeWork的共享模式∵,非常依賴於資金△,重資產屬性極強☆□,且大舉擴張必然帶來巨額的租金成本⊙〇,一旦融資受阻﹡∵,資金鏈便岌岌可危♂﹡,甚至發生違約風險π△。

                                                    可見∴∴,WeWork的模式非常簡單⊙□〇,與中國的「二房東」非常類似π☆。在市場上找到房產∴,整套長租下來〇,然後改造成共享辦公空間⌒♂,以更高的價格租給初創公司□◇。

                                                    現如今◇,WeWork的IPO夢碎♀,給了中國共享空間的玩家們敲響了一記警鐘:穩定的盈利模式、持續的現金流可能更重要□∵。

                                                    而這也成為了WeWork在IPO路演時┊,被眾多機構下調報價的依據┊△┊。每一家互聯網企業♀〇▽,都在不斷地追求規模、用戶數、營收□,卻將凈利潤拋之腦後〇〇⊿,而一級市場的機構們⌒,不斷為這些連續虧損的企業輸血△⊿,造就了一個個「龐然大物」:

                                                    巨額的資金消耗♂,也決定了WeWork的成長史♂∴⊿,就是一路融資的過程:2017年12月△♂,軟銀集團以200億美元的估值∵,投資WeWork 44億美元;2018年7月⌒π,WeWork再次獲得由摯信資本、淡馬錫控股、軟銀集團、軟銀願景基金、弘毅投資領投的共計5億美元B輪融資;

                                                    出於對公司資金鏈的擔憂♀⊿♂,9月中旬以來♀,WeWork的債券價格已經顯著下跌π∟∵。為了避免資金鏈斷裂┊⌒∟,WeWork正在試圖關閉其在紐約曼哈頓的私立學校WeGrow△。此外♀,WeWork正在與以摩根大通進行談判┊⊿,嘗試債務融資50億美元▽。

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                                                    這是一種非常危險的商業模式⌒﹡,具有相當高的租賃風險▽π。因為簽訂合約之後在未來數年公司承諾支付數十億美元□⊙,但卻不能保證未來經濟情況保持良好﹡↑,且無法保證有足夠的中小初創企業入駐﹡。

                                                    公司的2016-2018年的空間運營支出分別為4.3億美元△◇,8.1億美元、15億美元⌒,佔總營收的比例為99%⊿♂┊,92%和83%〇π。雖然有下降的趨勢∴♀◇,但仍然佔了營收80%以上∵〇△。

                                                    同時☆▽,WeWork將啟動2000人左右的裁員計劃∴,占公司總人數的比例高達16%☆?♂。CEO被罷免、大幅裁員♂??,顯然無法挽救迫切需要資金的WeWork∟♂⌒。10月12日∟□π,據海外媒體報道♂,如果WeWork無法獲得新的融資☆,公司資金即將在2019年11月耗盡?,資金鏈岌岌可危◇♂。

                                                    據招股書顯示♀♂,WeWork最大的成本是空間運營支出∟?□,其中絕大部分正是租賃費用π♂,公司一般與房東簽訂10至15年的租賃合同▽◇π,將租賃費用分攤到每期財報的費用之中♀◇↑。

                                                    WeWork之所以這麼受租客的歡迎是因為靈活性⌒⌒∟,會員可以隨時離開∴◇〇,也可以隨時入住∵。一旦美國經濟不景氣〇⊙,創業環境惡化↑△△,WeWork將暴露在巨大的風險之中﹡⊙∵。

                                                    而WeWork在融資時△﹡,給投資人講述的故事是:Uber改變了人們出行習慣∴∴◇,亞馬遜改變了人們購物的習慣……WeWork將改變商業地產的玩法⌒⌒,顛覆人們辦公的習慣♂△∵。

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