企業「穩增長」為什麼必須布局「長三角」的三四線城市?-山阳新闻

                                                      2019年11月18日 0:12 来源:山阳新闻
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                                                      各家企業在徐州推出的主打產品不一⊙π,暢銷的樓盤中從90-130平的戶型都有π〇,因為購房者主要是徐州主城區和周邊縣市居民◇□。所以剛需和剛改房的需求都很旺盛π。

                                                      台州樓市的發展以2017年為界﹡,2017年以前以浙系房企為主??。2017年以後外來的房企紛紛進入⊙〇⌒,比如2017年進入的保利、恆大和融創↑﹡◇,2018年進入的萬科、旭輝和綠地△?。去年下半年市場轉冷♂〇,今年整體住宅市場「量穩價升」▽♂,成交量保持在相對高位?。今年還頻頻出現高溢價率地塊◇⌒,像美的在上半年以86%的溢價率拿地還是可以看到大家對於台州的熱情♂□。

                                                      看似很多疑惑↑,但要解答這些問題的時候△◇,我們不妨從專業能力的角度反問自己一個問題┊?這就是在我們上面的案例當中可以看到的□◇,雖然不同城市的容量本身有大小□♀,但每一個市場都有獲益的企業□,卻並不是每一個企業都能夠在同一個市場中獲益♀π。為什麼∟?認知深淺♂〇。所以在解決前三個問題的時候⊙?,我們需要做的就是充分認知這個陌生的城市﹡↑∴。這裏不得不給龍湖的城市客研點個贊O(∩_∩)O♀,像做企業戰略一樣做城市拓展規劃⊙,事前充分研究♂⊿▽,而後堅定執行♀▽┊,才會最大概率獲得一個滿意的結果♂⊙♂。

                                                      揚州緊鄰南京♂﹡☆,從2016年開始住宅的成交面積和銷售金額都在穩步提高π⊿,市場的發展具有可持續性☆∟□。中海已經在揚州走過了8年依然穩健⊙,中海2012年進入揚州並在2013年推出了「中海璽園」並取得了當時銷售額第二的成績?,隨後的幾年時間△◇,中海陸續推出了像中海九璽、中海運河丹堤等11個項目﹡,已經成為了當地的標杆房企♀,獲得了當地客戶在品牌上的極大認可⌒∴。

                                                      所有的決策未必都有最好的結果☆⌒﹡,但源自於不足夠努力而產生的未知卻是最讓人無奈的恐懼⌒。真正認知市場♂,真正認知自我♂〇∵,進入的每個城市都會是安全的城市△﹡▽。

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                                                      在我們近期的企業拜訪和調研中♀?,發現大部分尚在猶豫的企業對於長三角的三四線的顧慮集中在了下面這幾個地方:

                                                      前兩年快速擴張的企業有的衝出了重圍□┊,也有的陷於庫存□。目前總體的庫存處於區域分化的狀態〇,臨海市、溫嶺市、三門縣去化周期最長都超過了20個月♀∟⊙,但是像椒江區雖然庫存高企但是需求量足夠支撐⊙〇。所以對於房企來說在台州這樣的三四線城市裡的投資區位的選擇就尤為重要了∴π。

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                                                      三四線城市是現階段地產投資里繞不開的話題π,今年的三四線城市是很多企業最糾結的地方┊☆,一邊是增長的目標♂π,一邊是在這些城市投資的風險∵♂。

                                                      台州市場上目前品牌房企通過迅速擴張佔領了市場☆⌒, 2015年進入的中梁4年之內布局全台州□,推出了20多個項目⌒,並且在2017、2018年蟬聯了銷量冠軍⊿↑,2018年中梁、碧桂園、新城和祥生位居前四↑,中梁的銷售額(包含車位)達到了84.9億∴。值得一提的還有祥生□♀〇,雖然是2017年才進入台州♀↑,但是擴張迅速而且效果顯著﹡,在2018年就已經位列第4♀△,且在2019年上半年以31億元的銷售額衝到了第2□♂。

                                                      第三類是市場上沒有絕對的領導者♂⌒⌒,對於後進的企業來說機會大∵◇,比如金華?┊。房企也需要關注對於高端改善項目有需求和支付能力的城市〇?,像鎮江和金華⌒△,以及關注區域不同市場間的差異避免出現高庫存的情況∟∟〇,比如台州﹡∵。

                                                      所以說?▽♂,這些規模排名前列的房企一直牢牢把握住長三角的市場π⊙∟,長三角的三四線他們也在不斷開拓∴▽∵,新城2018年第四季度新進了興化、馬鞍山和六安〇□,世茂2018年年中新進了泰州、宜興和鹽城♂。

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                                                      再有像中南置地↑⊿,截至2018年底共進入了94個城市∴▽∴,其中有36個城市位於長三角的三四線♂∴┊,2018年長三角三四線城市的銷售面積佔比達到40.7%∴⊙♂,而且2018年底全國未來合計可竣工的4325萬平方米項目資源中⌒⌒⊿,位於三四線城市的面積佔比約61%♂。

                                                      中梁控股2018年年報中確認收入的長三角三四線城市銷售面積佔全國總銷售面積的54.5%∟♂☆。更有像萬科∵,一二線城市自然是絕對的主力♂﹡。但是在長三角也布局了20個三四線城市π⌒,18年整個上海區域(主要包括江浙滬皖)貢獻了接近30%的銷售面積∴♂△。

                                                      2018年鎮江市場上出現了一個新的現象☆∟⊿,過去大家一直認為鎮江沒有突出的好作品☆△◇,很多改善項目到鎮江都會減配♀〇⌒。但是去年中海潤江府讓這種現象有了改觀◇⊿,在市區平均房價1萬/平的時候┊,中海潤江府的售價為1.97萬/平◇△□,用400多套的銷售成績就衝到了項目銷售榜單的前三⊙π△,單項目銷售11.5億π,反映了市場對於高端改善項目的需求和支付能力↑。

                                                      第二種方式是招募屬地化的工作團隊△↑,這個團隊一定是有「本地人」的♂,最了解一個城市的是在這裏成長的人⌒∴。屬地化的工作團隊配以具有企業內部資源協調能力的管理者♂﹡?,才能夠有效推進一個新城市的拓荒工作♂。唯有切實地生活在這個城市才能夠深知它的各項「規則」∟□。

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                                                      從案例中┊↑⌒,我們看到城市分為這幾類:第一類是整體的競爭格局已經穩定?〇,後進入的企業較難獲益﹡◇,像南通☆┊﹡。第二類是最頭部的幾家企業地位確立﹡◇,但是後面還是處於混戰的狀態□▽,後進的企業有機會實現超越△∴π,比如徐州、揚州、台州⌒。

                                                      我們把長三角的都市圈分為了4個◇,上海都市圈包含的城市橫跨江浙兩省⊿⌒♂,輻射的範圍和跨度最大☆﹡。杭州城市圈除了相鄰城市⊿?☆,還有溫州、台州這兩座本身經濟基礎和支付能力很強的城市∴♀⌒,而且隨着杭州到溫台地區交通條件不斷改善π〇,城市之間的聯繫會更加緊密☆。南京都市圈包括相鄰的馬鞍山、滁州等城市﹡♀?,徐州作為蘇北地區的交通樞紐和省內重要的工業城市♂,非常有發展能力△♂∵,我們也把它列為南京都市圈的一部分□△。

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                                                      不難發現☆?,在這些2018年銷售額過千億的企業中↑♂↑,蘇浙皖三省都佔據着重要的地位♀♂π,三四線城市是這些企業規模的重要支撐♀▽。

                                                      金華從2016年開始迎來大量品牌房企進入♂,總體上看銷售面積和成交價格都穩步上升♂⊙。目前市場的競爭比較激烈∵△,沒有出現絕對的領導者♂∟♂,後進的房企仍有機會∵⌒。

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                                                      鎮江離南京都市圈的核心城市最近☆↑,從2016-2018年房價從6000元/平不到上漲到1萬/平以上〇⊿。鎮江的市場具有可持續性▽⊿∟,從近兩年的情況來看當地對於偏高端的產品也有支付能力∵∵↑。

                                                      2018年我國常住人口的城鎮化率達到59.58%﹡⊙﹡,參照發達國家的經驗┊,城鎮化將逐步向城市群和區域一體化過渡△♀。

                                                      第一種是選擇外部專業研究機構提供「綜合」顧問服務↑∵┊。當然了∟△,這個問題本身並不是一份報告能夠解決的∴,而是同時也深入到這個城市中去〇♀∴,與當地經驗豐富的投資或者營銷團隊交流□,站在巨人的肩膀上才能更高效◇△。所以對於外部團隊的專業能力和資源整合能力都有較高的要求⊿,比如億翰就是不錯的選擇O(∩_∩)O┊π□。

                                                      南通和徐州都已是長三角地區的熱門三四線城市♀⌒,但由於發展階段不同♂♂∵,呈現出各自的發展特徵〇┊♂。南通的整體格局基本穩定⊿,先進入企業已形成較為穩固的根基π▽⊿,後進企業較難獲益┊。而徐州正處於快速發展階段▽∵△,交通優勢帶動周邊需求∴﹡∵,競爭格局尚未確立□◇,後進者仍有機會?↑。

                                                      當追逐規模的時代開始落幕的時候⊿,我們需要「回歸核心」﹡,回到勤勤懇懇雕琢產品〇,思考方案的曾經⌒↑﹡,市場在倒逼企業回歸專業運營□◇,打造自身的核心競爭力⌒?,通過運營為核心競爭力為企業獲取收益最大化⊿。所以在充分認知市場之後△,我們需要思考是否切合自身企業戰略發展訴求↑〇,是否匹配企業自身基因和優勢▽,才能得出最好的選擇♀∴□。

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                                                      在剛過去的10月份⊙?,中海地產分別經過了52輪和90輪競價拿下了揚州的GZ130和GZ131兩個熱門地塊♂△,繼續了在揚州的投資腳步⌒。

                                                      這次我們來探討「都市圈」趨勢下長三角的三四線城市?〇,我們認為長三角的三四線城市具有其特性∴◇,市場成熟度領跑全國∵◇?,在「都市圈」趨勢下☆π,房企需要進入長三角三四線?▽〇。

                                                      金華對於高端改善項目也有很強的需求和支付能力♂☆。像上面提到的紅星地產打造的紅星天鉑、紅星天悅、紅星金義天鉑三個項目都定位為高端樓盤▽□△,保利·大國璟位於核心區域∵,面向高端人群□∟⊙,200套房子首開就實現8成左右的銷售♂?,銷售額一舉達到5個億☆〇。

                                                      前段時間π?,長三角城市經濟協調會將安徽蚌埠、黃山等7個城市納入長三角範圍﹡π,實現了對安徽的全覆蓋⊙∵。自此江浙滬皖的城市都納入了長三角的範疇∟〇。我們本文中討論的長三角範圍包括這三省一市的城市∵△。

                                                      綜上⌒π∵,企業要想達到千億級的規模⌒,本身需要對全國各能級的城市進行全面和均衡的布局⊙。從文章開篇我們舉例的頭部房企來看⊿∵,在長三角區域的銷售規模形成這些頭部企業規模的重要支撐?⊙。這些企業分為兩類∴,第一類是總部不在長三角的頭部企業□⊙,比如萬科和中海□♂,除了珠三角π⌒⊿,尤其重倉長三角π?。第二類是長三角本土的頭部房企♂♂π,比如中南、中梁和祥生↑,他們在進入城市的選擇上長三角的三四線城市是要優先於其他區域的π,並且靠着長三角地區的布局就已經做出了足夠大的規模□。

                                                      像中南已經是在鎮江紮根了10多年開發10多個項目的明星房企◇∟┊,2006年中南進入開發了中南世紀城↑□,此後的10多年裡〇∵,中南還是在這塊區域相繼開發了中南世紀城錦園和中南世紀城望江⌒♀π,都成為當地的暢銷項目∴?↑。2013-2017年更是連續5年蟬聯鎮江樓市銷冠﹡△△,2017年銷售額43.86億∟。近兩年在鎮江投資仍在繼續┊□,2019年上半年拿下三塊地⊙,版圖在不斷擴張⊙∴。

                                                      長三角區域在經濟、人口、地理位置和面積上都佔據着顯著優勢π▽∟,2018年底π┊,蘇浙皖滬GDP總量佔全國GDP總量的23.49%△ππ,常住人口佔全國總人口約17%∟☆。長三角目前形成上海超級「單核」┊△↑,疊加蘇州、南京、杭州和合肥的「多核」的基本格局┊▽。未來的發展路徑可能也會形成類似於日本的幾個核心城市圈∴,圍繞這幾個核心都市⊿,周邊的衛星城和三四線城市會長期接受核心都市的輻射♂△∴。

                                                      本文首發於微信公眾號:億翰智庫⌒。文章內容屬作者個人觀點◇♂⊙,不代表和訊網立場☆┊。投資者據此操作☆,風險請自擔☆。

                                                      我們統計了上半年賣的最好的幾個樓盤↑,前三位是中春風南岸(中南⊙□,38億)、綠城蘭園(綠城⌒□⌒,21億)、還有綠地新里程(綠地?△□,17億)☆┊┊。單項目產能也頗有能量☆∟。

                                                      研究一個區域市場必然是要關注這個區域里的標杆企業⊙。我們從億翰智庫發佈的2019年1-10月江浙皖三省典型房企的銷售排行榜上選擇了排名前列、且2018年銷售額過千億的10家房企π,來看一下他們的城市布局∵。

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                                                      南通和徐州都是目前投資的熱門城市∟☆,從投資的腳步也可以看到各大房企對於這兩座城市的認可⌒。從企業銷售來看?◇,外來的房企表現強勢┊↑,中南、萬科和碧桂園三巨頭的地位難以撼動↑▽,綠地和綠城的銷售成績也位居前列﹡⊿↑。中南置地之外的本土房企表現平平∵。今年的1-8月◇∴,萬科、中南和綠城分別銷售了50.6、47.1和31.1億元佔據前三◇♂♂。其中萬科從2010年就已經進入南通π△,目前在南通共開發19個項目♂﹡。頭部的房企和其他房企的銷售差額逐年遞增〇∴∴。為後進入的房企帶來了不小的壓力△。

                                                      從目前房企們的表現來看↑,萬科是當地的絕對龍頭﹡∟,18年和19年的前8個月分別完成了71億和46億的銷售額♂♂,其他的房企競爭激烈┊⊿□,徐州銷售前20名中有超過一半的全國TOP20的房企△π▽。

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