盛松成:不將房地產作為刺激手段,不應與政策繼續收緊划等號-新闻午报

                                                    2019年11月18日 20:11 来源:新闻午报
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                                                    【印尼海域发生地震】

                                                    要繼續貫徹落實「因城施策」的方針♂♂,針對人口凈流入的城市要適當增加土地供給量〇,尤其是近幾年土地規劃建築面積和成交的商品住宅供需差距比例明顯為負增長的區域∟。同時要嚴格按照住建部的要求調整供地節奏∟◇⊙。

                                                    第四π♂〇,依靠法律政策的基礎性功能♀⌒⊿,逐漸完善房地產市場調控方面的相關法律體系□∴﹡。釐清政府和市場之間的關係☆,有利於形成長期穩定的預期?,對於房地產市場的穩定發展意義重大∟∟♂。(中新經緯APP)

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                                                    數據來源:wind 同策研究院整理如果說是房地產行業某一個指標的下行可以理解為行業調整∟,而產業鏈各個環節均持續下行◇↑♂,在一定程度上就可以認為行業「拐點」已經初現□♀π。一旦全行業下行趨勢確立△∴∴,將對市場的穩定形成負面影響∴〇♂。

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                                                    宋紅衛、汪恆(同策房產諮詢股份有限公司研究員)2019年11月16日∟△,中國人民銀行發佈的2019年第三季度貨幣政策執行報告提及↑,「按照『因城施策』的基本原則↑♂┊,落實房地產長效管理機制♂∟♀,不將房地產作為短期刺激經濟的手段⊿♂♀。不作為刺激手段不應與政策繼續收緊畫上等號⌒。目前房地產業在中國經濟中仍有着重要地位⊿⊙,在地產拐點逐步行成的背景下▽﹡﹡,房地產調控不應再大幅收緊⌒□π,保持整體調控穩定在當前的水平是較為適宜的⌒﹡。

                                                    數據來源:中指 同策研究院整理從土地供應結構來看┊∴∵,中國的土地供應中的非住宅用地供應明顯偏多┊,導致住宅供應相對緊張∵。不合理的土地供應已經給商業用房銷售造成了巨大的壓力?,從表7中可以看出中國一線城市2019年10月商業用房的去化周期已經達到了47.21個月﹡π♀,上海更是超過100個月之久∴♂。

                                                    預期管理是穩房價、穩地價、穩預期的重要措施┊。預期的穩定可以平抑市場波動〇,穩定當前地價↑,降低投機的獲利空間□┊,遏制市場投機行為⌒﹡♀,降低房屋的投資屬性?♀□,實現房住不炒的政策目標↑。在總體需求不發生大量下降的情況下⊙□,穩預期就離不開供給端發力﹡,而維持房地產開發投資的合理穩定增長就是供給端調控的重要手段之一⌒。同時∵∟,不將房地產業作為短期經濟刺激的手段也意味着房地產業在長期中必然要實現與整體經濟的協調發展﹡〇┊,防止大起大落式的發展模式↑⊿⌒,這也將穩定當前房地產市場預期?。

                                                    需求端調控由於操作較易且見效較快⌒♂,往往是房地產調控的主要手段⊙,但是需求端調控容易導致購房者的主動規避〇♀♀,單一的需求調控還會使購房者對房價的預期越來越高♀∴☆,調控難度越來越大◇⊿。而且無論從短期還是長期來看♂,中國房地產需求仍然處在相對高位∟□♂,單純壓制需求並不能從根本上解決問題♂⊙。實踐證明〇⌒☆,供需結合的調控方式才更加有效♀∵。保證房地產開發投資的合理增長並堅持限購限貸不放鬆就是這一調控思路的具體體現⊿π┊。只有供給穩定〇,才能保證房價的穩定⊿⊿◇,進而確保預期和地價的穩定┊♀∟。供需調控相結合才能實現房地產業的健康發展π♂?。

                                                    圖1 房地產開發投資與商品房待售面積之間的關係數據來源:wind 同策研究院整理長期來看(1998-2017年)⊙△,中國城鎮人口與建成區面積具有高度相關關係♂?⊙,二者相關係數達到99.6%◇☆。根據城鎮化及人口發展趨勢?,可以推算2030年中國建成區面積將會達到77346.09平方公里π♂,較2017年增加21120.71平方公里◇△∴,折算到每年建成區面積要增加1624.67平方公里↑┊⌒。2008年-2017年居住用地面積占建成區的面積比例基本保持在31%左右的水平♂。按照這個比例來測算的話☆?∟,未來每年要新增居住用地503.65平方公里∵π┊。自本輪調控以來∟△﹡,2015-2017年年均新增居住用地僅為398.74平方公里◇♂⌒,遠遠低於市場的需求水平∴◇。按照以往的規律☆,2019-2030年土地市場的供給整體將低於市場的需求⊿〇,缺口在24.8億平米左右♂◇▽。

                                                    圖2 土地購置面積、房地產開發投資和70城房價指數間的關係數據來源:wind 同策研究院整理中國房地產開發投資存在結構性問題□?。儘管房地產開發投資整體下行﹡⌒☆,但是有些區域投資增速仍然較高∟,尤其是與人口情況不相匹配﹡∴。2019年1-9月┊﹡?,中國西部地區房地產開發投資增速累計同比為16.2%♂▽,東部區域增速僅為8.6%△⌒,西部房地產投資增速遠高於東部區域□,該現象從今年2月份一直持續到現在◇∵。從7月份開始﹡,中部區域房地產投資也開始超過東部區域∴。按照這個趨勢來看□↑,未來幾個月內□,中、西部地區房地產開發投資增速仍會高於東部⊙。

                                                    目前房地產行業整個產業鏈條均處於連續下降趨勢◇。房企融資增速從今年4月份的8.9%下降到10月份的7.0%〇,資金端的收緊直接影響到房地產開發企業的拿地和新開工情況?。土地購置面積1-10月份累計同比-16.3%◇,並且連續8個月負增長♀♂,同期房屋新開工增速也從4月份的13.1%下降到10月份的10.%┊□π。購置土地和新開工的下降會進一步影響到商品房的銷售和房屋竣工(房地產市場供給)┊∵△,商品房銷售面積、房屋竣工面積1-10月份累計同比分別增長0.1%、-5.5%⊿⊿,後者已連續8個月負增長(見表2)↑△♂。

                                                    數據來源:wind 同策研究院整理截至2019年10月中國商品房和商品住宅的待售面積分別為4.93和2.24億平米♂∵,均低於2014年調控開始放鬆時的水平(商品房和住宅庫存面積分別為5.44、3.59億平米)♀。房地產市場投資與庫存之間存在較強的關聯∵⊙。通過交叉相關量化分析△﹡♀,可以看出房地產市場庫存滯後於房地產開發投資1.5-2年左右的時間(見圖2)△,也就是說房地產開發投資的下行在未來1.5-2年後將會導致更低的庫存水平﹡♂。

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                                                    數據來源:wind 同策研究院整理從長期來看△☆♀,中國住宅需求主要包括城鎮化過程中新增城鎮人口的居住需求和城鎮存量住房的折舊拆遷需求⌒。根據國務院發佈的國家人口發展規劃(2016—2030年)☆▽,2030年中國城鎮化率預期發展目標為70%?,未來12年中國城鎮人口將會增加2.15億人☆∴。按照目前城鎮居民人均住房建築面積39平米(根據國家統計局2018年數據)計算π▽,未來新增城鎮人口的住房需求為83.85億平米♂ππ。城市住房折舊拆遷規模未來12年將達到55.58億平米♂。未來12年間城鎮住宅總需求約為139.43億平米(按照30年折舊則為213.54億平米)☆♂?。

                                                    中國需要逐步改變以工商業土地為主的土地供應結構∵⌒⊙,尤其在人口流入的大中城市要合理增加住宅用地供應△∟⊙,這與住建部的供地精神是一致的⊙♂。同時要加快租賃住房供應♂。鼓勵企業在不改變商辦性質的前提下將暫時難以銷售的商辦住房改造為長租公寓、人才公寓或其他形式的租賃用房π,一方面疏導商業住房的銷售┊﹡,另一方面擴大住宅供應♀⊙,一舉兩得◇,從供給端解決問題↑〇。

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                                                    從最近十幾年(2005-2019年)的情況看┊,70城商品住宅價格指數與土地購置面積增速及房地產開發投資增速有較為明顯的關係♂,與二者的相關係數分別達到60.5%和40.8%?◇⌒。一般來看⌒┊,土地購房面積增速較低的年份也是房地產開發投資增速下降的年份⊿♂,即為土地供應相對較少的年份◇﹡π。從以往的規律來看?△,一般土地購置面積達到負增長低位谷底后7-11個月♂⊙,70城商品住宅的價格就會出現10%以上的明顯上漲┊∵,可以理解為供應不足導致的價格上漲∟。2019年1-9月份土地購置面積增速-20.2%∟∵,處於近3年來的相對低位┊。從供給不足導致價格上漲的規律來看↑,未來4-8個月內存在着價格上漲的壓力△♂。

                                                    為了穩定房地產業的發展進而穩定中國整體經濟發展┊〇,我們需要採取有效措施⊿⌒⊿,以「穩地價、穩房價、穩預期」為宗旨┊┊,以供需相結合的調控方式促進房地產市場健康發展▽,支持房地產業合理融資需求π┊▽,調整土地供應結構⊿⌒,增加住房供給∵↑,加強房價預期管理並繼續構建和完善市場長效機制♂,最終實現房地產穩定發展這一目標♀♂?。

                                                    從人口結構性來看〇,東部區域人口基數較大⌒☆♂,2018年達到5.38億⌒,約佔全國總人口的38.52%;中部區域人口為3.71億∴♂,佔比為26.6%;西部區域人口為3.80億♀π△,佔比為27.2%▽。東部區域2010-2018年間常住人口增長率整體較高◇π,並且超過全國平均水平(4.06%)☆﹡,中、西部區域除了部分少數民族比較集中的省份♂〇♂,由於基數較小□?π,增速明顯較高外∴∴,整體增速要低於東部區域⊙。如果中西部區域過度投資∟〇,仍然會有供應過剩的風險(見表5)∵。如果東部區域投資放緩﹡﹡∟,有可能造成供應不足♂?,形成房價上漲的壓力□↑。

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                                                    第三▽,完善數據體系構建⌒?π,有效監督、監管市場π∵。加強相關數據的監管∴,加強數據橫向、縱向的關聯審核♂∟⌒,嚴格數據質量抽查﹡∵,嚴格整治統計造假、弄虛作假的行為?。

                                                    數據來源:中指 同策研究院整理房地產調控不是壓制房地產市場的發展﹡,而是使房地產市場發展相對可控、與整體經濟發展水平相適應、供給和需求相協調π。長期來看☆▽♂,這也將促進中國經濟的健康持續發展∵。今年7月30日政治局會議重申「房住不炒」的定位∟♂⌒。而早在上年末全國住房城鄉建設工作會議上⊙,住建部有關負責人就表示∴☆♀,對2019年房地產市場將以「穩地價、穩房價、穩預期」為目標?⊿,促進房地產市場平穩健康發展☆△♀。因此☆,「穩」是房地產市場健康發展的重要評判標準⊿◇,供給端的調控是房地產市場穩定的基礎∴☆。因此?□⊙,供給端調控要注意以下幾個方面:

                                                    同時┊,中國家庭結構也在發生變化♀⌒。根據2030年中國城鎮化率預期目標為75%來計算﹡,將新增2.15億城鎮人口△⊙♂。按照目前的戶均2.99人計算▽∴,新增戶數為7191萬戶;如果按照戶均人數2.77人計算⌒◇,新增戶數為7762萬戶∵□。家庭結構的變化就會導致城市戶數增加571萬戶△。如果考慮到當前存量家庭戶數的變化□,當前城鎮人口為8.31億人♂↑┊,按照戶均2.99人可以計算出家庭戶數為27793萬戶⊿。當戶均人數下降為2.77人後◇□,家庭戶數變為30000戶☆,戶數增加2207萬戶∴△。綜合來看♂,家庭結構的變化就會導致家庭戶數增加2778萬戶△。按照戶均100平米來計算↑⊿,要增加27.78億平米的住房需求♂△。這意味着2019-2030年↑,中國年均仍然需要增加13.93億平米的住房(如果折舊按30年計算﹡⊿,則為20.11億平米)?♀,而中國2010-2015?∟,2016-2018年的年均新建住宅成交量為10.15億平米和14.34億平米⌒∟。如果考慮到住房改善的需求↑♂,中國未來的新房建設需求還會更大﹡?。在住房需求沒有明顯下行的情況下壓制供給☆?,會造成未來供需失衡⊿♂,並最終推高房價∴☆♂。

                                                    中國自1998年「房改」以來﹡,房地產投資在固定資產投資中的佔比始終保持在20%左右的水平π∵,今年1-10月份房地產投資占固定資產投資的比例達到21.45%﹡,房地產投資對固定資產投資的貢獻率較高∵∴⊙。房地產投資佔GDP的比重達到14.05%〇,達到近三年來的相對高位▽π⊿。Burns&Grebler在其著作《The housing of nations》中提出了住宅投資「倒U型」曲線的假說◇↑,即住宅投資與GDP的比值先上升、後下降⌒⊿▽。2018年中國城鎮化率僅為59.58%◇π,可見房地產投資在未來較長時期內(城鎮化基本完成前)仍然要發揮較為重要的作用▽。

                                                    第一⊿☆∟,要把供給端的調控思路納入長效機制中⊿,用供需結合的方式來實現房地產市場長期健康穩定發展⊙?。第二♂∟□,確立房地產市場多元化住房供應體系∟♂▽。針對不同地區房價與收入水平差異化較大⊙♀♂,要構建商品住宅、共有產權住房、公共租賃住房和保障性住房四位一體的住房供應體系﹡。

                                                    近年來隨着房地產市場調控的加強π,房地產開發企業行業集中度不斷升高◇♂∵。2018年TOP10房企的市場集中度達到26.89%⊿,較2014年增加了9.97個百分點⊙♂⌒,TOP10-20、TOP30-50、TOP50-100的集中度均大幅提高♂▽☆,TOP100的市場集中度在2017年已經超過50%♀△,2018年達到66.73%◇∴⊿,房地產開發企業的頭部效應越來越明顯⌒?♀。

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                                                    保持房地產投資的合理增長不僅是供給端調控思路的體現〇,還是房地產業持續健康發展的前提∵﹡。中國仍然處於城鎮化快速發展的階段♂,未來十年大約2億多人會陸續進城↑∵,對於住房需求仍然有一定的空間△◇⊿。除住宅外△〇,還需要相應的商業、產業等配套資源的投入∵。從房價的角度來看☆,房地產投資增速持續下降會導致供給量的下降∟,供需失衡會造成房價上漲的壓力☆,與當前「穩地價、穩房價、穩預期」政策相悖♂♀┊。即使從住宅投資的「倒U型」發展規律來看∵☆?,在城鎮化率75%之前?﹡,住宅投資仍將保持在一定的水平∴,只有到了高度城鎮化階段∟┊,住宅投資的比例才開始下行∟♂∟。因此△☆⊿,保持房地產投資的合理增長意義重大▽。

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                                                    數據來源:wind 同策研究院整理市場集中度的上升意味着中小房地產企業倒閉或者退出市場⊿⌒。近年來房地產行業併購規模不斷增加⊿∵。2019年1-9月份併購案例為173例┊∟☆,規模為818.5億元♂∵∵,2018年併購案例312例♂♂☆,併購規模2557.9億元♂⊙。單個項目併購規模呈現出小型化趨勢∵,一定程度上反映出小型房地產企業被併購的風險越來越大⌒∟□。房地產行業過度集中會造成行業「寡頭」的形成△?〇,他們對於房地產行業的量價控制能力會不斷提高▽▽,由於自身資金及資源的優勢♀♀,他們能夠適應不同情況下的宏觀調控政策∴,在一定程度上削弱房地產調控政策的效果↑。

                                                    數據來源:wind 同策研究院整理通過一個城市成交的土地規劃建築面積和成交的商品住宅這兩個數據△,可以計算一個城市潛在住房供應量增減變化的情況π。自本輪調控政策出台的2016年至今(2019年9月)﹡⌒☆,土地的供需差距比例較高的前25個城市中15個城市是中西部城市∟,並且也有15個城市為三四線城市☆﹡〇。這些城市的人口支撐也相對較弱♂⌒﹡,除了西安、鄭州等因為人才落戶政策促成的人口增長較為明顯外⌒,其他城市常住人口增速整體較低π〇,甚至烏魯木齊還出現常住人口大量減少的情況∟〇。與此形成明顯對照的是一線城市和東部核心二三線城市∵,土地的供需比例整體為負值⊙,也就是意味着這些區域供給明顯小於需求♂∴⊿,尤其是常住人口增長量較大的比如深圳、廣州、佛山、青島、合肥、廈門、泉州等城市(見表6)♂∵。

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