五分PK10计划:胡敏傑:政府、開發商、運營商需要「三位一體」協同驅動-TVBS新闻台

作者:五分PK10计划发布时间:2019年11月18日 13:02  【字号:      】

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堅持五不做原則:一是城市消費基本面不符合的不做;二是項目匡算資金平衡不了的不做;三是不具有地段優勢的不要做;四是光是做一個純盒子商業的地塊不能做;五是沒找到專業運營商的不能做∴⊙。3、運營商:「三位一體」協同驅動的主要推手從某種意義上講∵⊿↑,運營商決定了一個城市商業格局的問題♀,也決定了一個項目良性循環和投資回報問題♂▽。運營商首先要承擔項目持續運營的責任π♂♂,然後在持續運營的前提下保障利潤最大化△﹡∟。好的運營商需要注意以下2點:

2、開發商:「三位一體」協同驅動的關鍵操盤手開發商在追求商業地產的開發利潤的同時┊▽,需要重視前置化專業開發?□,具備商業地產操盤思維〇,兼顧商業運營☆□,正確認知並做好以下兩個方面:

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一是必須專業保障項目持續良性運營♂◇∴。在當前消費者及商業市場都已發生翻天覆地的變化、供需嚴重不平衡的大背景下∵,商業管理必須要做好三件事:一是前置化做到位∟,二是定位要更準確♂⊿⌒,三是運營精細化∟。運營商要對標以上三個維度貼標籤、練內功↑⌒,專業的運營商比例多起來了⊿,那自然而然商業運營問題就少起來了☆⊿♀,商業項目能持續良性運營的比例就高起來了┊π。

一是正確認知商業地產和商業↑∟,做商業地產需兼顧商業□□。傳統的商業模式是用商業項目捆綁優惠拿地♂π▽,以出售住宅和街區的利潤來平衡購物中心的投入⌒,獲取商業資產∟┊▽,通過良性運營使資產保值增值〇☆。如果購物中心的規劃設計不合理┊?﹡,導致價值做不出來〇∴,損失會很大π┊⌒。因此□↑,開發商做商業地產是以持有商業獲取回報價值的☆┊,所以就千萬不要輕視商業↑?〇,要提前考慮商業∟,併合理統籌兼顧▽⊿▽。商業地產已進入存量時代⊿,促使商業地產開發從傳統粗放式向專業化轉變﹡□〇。做商業終究要回歸本質﹡,要打造可持續的項目☆,要緊密協同運營商∵◇,走「專業化、精細化和可持續發展」之路◇。

時代在轉變⊙,商業地產正從「捆綁紅利」轉向「管理紅利」⌒,管理從「傳統粗放式」轉向「專業化精細化」△▽。胡敏傑董事長提出的解決方案得到現場800多位全國各地的商業地產精英和品牌商家代表、政學界專家領導的一致認同⌒。

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二是認知非專業開發已沒有生存空間△♂♀,做好前置化的專業開發♀□▽。拿地定生死♂♂▽,沒有進行充分的調研就拿地、設計、建設☆♂♀,最終造成的問題是致命的∴□。拿地前必須要做好前置化∴,明確做什麼產品♂∟♂,要對城市商業基本面、競爭對手、消費者進行全方位的調研?,分析透徹后再下手∟。拿地成功后再對商業概念設計定位進行深化▽﹡♂,再進行建築規劃設計﹡,再開工建設♀〇。術業有專攻∵,沒有很好的研究♂▽□,不要輕易盲目地去做◇∵。

本文將通過胡敏傑董事長的演講議題ππ,全面解讀中小城市開發運營的特殊性和實操策略⊿∴,為商業地產從業者提供學習方向與借鑒範本⌒?。

中小城市商業地產如何健康發展中小城市地產不健康發展是一個系統性的問題▽,胡敏傑董事長認為:只有政府、開發商、運營商「三位一體」□▽?,協同驅動;利益兼顧┊,合作共贏;專業賦能┊〇┊,才能使商業地產健康地持續發展♀♂。

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二是運營商與開發商要能很好地協同驅動π。首先商業理念要同頻∟,項目持續良性運營是核心△⌒,短期利益與長期利益應合理兼顧△∴∴,必須要樹立共同利益是最高利益的理念∴。同時要建立良好的合作信任♀┊∵,雙方的信任度和配合度是項目能否做好的根本〇⊿⌒。

1、政府:「三位一體」協同驅動的總設計師二是提高准入門檻∟▽△,禁止盒子商業分割銷售∟♂∟。商業地產是專業化程度很高的行業⌒,必須是專業的商業地產商或綁定專業的商業運營商◇,來保障項目的良性開發☆。因此﹡⊙♀,政府在土地掛拍時π♀π,應設置好前置條件◇♂♂,包括對盒子商業不能分割出售的條件⊙♀。因為盒子商業分割出售返租模式♀,是中國商業地產的怪現象☆∟,是當前仍在屢試不爽、但危害較大的商業地產開發模式♂﹡△,一旦返租期滿后♂,後遺症很多∟∟◇,難以保證後續的健康運營♀ππ。

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胡敏傑董事長表示△□⌒,促使這個行業回歸健康已刻不容緩〇,「三位一體」協同驅動、相互兼顧、不斷提高專業性對促進商業地產健康發展是非常重要的π。政府的科學規劃、開發商的商業運營思維操盤、運營商的專業運營保障是關鍵?△,希望通過政府、開發商、運營商這三方的協同驅動□♀,少產生問題項目⌒,共同助力商業地產健康發展△。

◆ 政府:缺乏專業性規劃和控制引導;◆ 開發商:側重於短期利益∟◇▽,輕視和忽略了商業本質;◆ 運營商:着眼于自身利益⊿,片面遷就開發商對眼前利益的訴求♂,追求高租金♀?☆,導致不正確定位填鋪◇♀,不考慮正確定位和項目持續運營◇♀。

中小城市商業地產發展不健康成因胡敏傑董事長結合實際操盤經驗♂〇?,從政府、開發商和運營商層面分析造成中小城市商業不健康發展的主要因素:政府、開發商和運營商三方都以本位出發◇,不專業不兼顧〇π☆,導致「三位分離」⊿◇。

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