越秀地產兇猛拿地背後:母公司孵化模式浮出水面-城固新闻

                                                                            2019年06月29日 8:37 来源:城固新闻 编辑:幸运五分彩app

                                                                            幸运五分彩app

                                                                            【贫困县巨资拍电影】

                                                                            國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖分析稱:「越秀地產是越秀集團的上市平台之一△,上市公司需要管理財務報表⊿▽,這樣做在開發時會對土地成本進行管理〇,也會減少相應的稅收π。」

                                                                            對於「地產+基金」的方式□◇☆,黃立沖解析道:「相比於一般的融資方式♂♂◇,這種與基金合作的方式資金成本是更高的∴♂⌒,採取這種方式或是基於財務報表的考量∴,這樣操作時資金成本最終在收購時通過溢價來反映在土地成本中♀◇,而不會以利息的方式計入資金成本∴▽,這可以說是一種報表的管理方式∴,但是從實際的現金流來說⌒〇,這樣做的代價會更高?。」

                                                                            事實上△,越秀地產「地產+基金」的拿地模式由來已久♂?,越秀產業基金成立於2011年⌒⊙↑,而越秀地產採用「地產+基金」較早的案例為2013年﹡,越秀地產僅支付了58.17億元土地款便獲得了總地價為201.24億元的7宗土地∴┊⊙,其中就包括90.1億元的武漢精武路高價地項目⊿♂。

                                                                            對於90億元的交易價格﹡?⊙,越秀地產卻強調並未計入本公司當期的支出△∵□。越秀地產在對新京報記者的回復中說明:「越秀地產通過與廣州越秀集團訂立兩份期權契約⊙▽⌒,在協定時間內行使期權以獲得這兩個項目公司的相應股權△,目前所涉及金額90億元暫未納入當期土地投資金額?∴♀。」

                                                                            除了公開拿地外?,越秀地產與廣州地鐵的聯姻成為其獲取土地的新的渠道◇。早在今年2月27日〇,越秀地產以141億元向母公司越秀集團收購廣州市增城區新塘鎮官湖大型綜合體地塊51%股權♀,同時向廣州地鐵收購該標的35%股權∵﹡∟,從而獲得廣州市增城區新塘鎮官湖大型綜合體地塊86%股權?﹡。

                                                                            在越秀地產拿地兇猛的背後是其對規模的追求☆◇∴。越秀地產表示:「今年銷售目標680億元◇△∟。截至2018年底⌒△,土地儲備達1941萬平方米┊,在市場環境較穩定的情況下?♂┊,我們希望儘快實現千億目標◇⌒。」

                                                                            作為老牌房企♂,在越來越多的黑馬房企湧現之後☆□,實現千億目標成為越秀地產當下的緊要任務﹡。近年來□♂☆,越秀地產的發展速度相對落後↑♂⊙。

                                                                            通過「地產+基金」的方式撬動大量資金槓桿⌒,這也是越秀地產敢於拿高價地的原因∟,近五年來♂〇△,越秀地產已經相繼在廣州、武漢等多地拿下高價地∟♀。得益於這種模式π⊙◇,在拿高價地的同時◇∵◇,越秀地產並沒有像其他拿地激進的房企那樣背負着高額的負債◇∟,其2018年年底的資產負債率為74.58%┊□∴,低於房企79.46%的平均負債率◇∟。

                                                                            在和廣州地鐵的合作中∵,越秀地產的獨特拿地方式引人注目⊿◇,這被越秀地產稱為利用母公司資源平台優勢〇,進行「母公司孵化——地產購買」的模式∟。

                                                                            值得注意的是◇,在對千億目標的追逐中♀,越秀地產通過「母公司孵化——地產購買」和「地產+基金」合作的方式獲取土地〇⊙,試圖以更少的資金撬動更多的土地資源π⊿∴。

                                                                            越秀地產在今年5月發佈公告稱□∴△,進一步與廣州地鐵展開合作△∴?,通過越秀集團以總價78.5億元收購廣州地鐵旗下蘿崗項目和陳頭崗兩個項目□﹡,並向兩項目提供資金支持□,合計代價約90億元?◇。

                                                                            在規模排名上◇∟,據克而瑞數據顯示∟▽,越秀地產從2014年的第31位已跌落至2018年的第54位〇π↑。從全國化布局來看∵,粵港澳大灣區為其優勢區域﹡﹡⌒,但是?,華北、華中、西部核心城市的布局相對滯后┊◇。今年上半年﹡,越秀才通過合作拿地的方式首次進入鄭州和成都∵↑。

                                                                            在衝刺千億的征程上⊙▽☆,越秀地產急需加速全國化布局∵△。越秀地產在給新京報記者的回復中表示:「將堅定推進粵港澳大灣區、華中、華東、華北四大核心區域城市深耕戰略?⌒,同時⊿,堅持優先獲取快周轉與高回報項目?⊙,積極謀求合作∴∟∟,實現精準投資π□。」

                                                                            這種「母公司孵化——地產購買」的模式在越秀地產與廣州地鐵的項目合作中可見π♂∴,即「廣州地鐵項目先進入越秀集團♀∵∴,具備銷售條件前再注入越秀地產」△∴。

                                                                            但是π△□,「地產+基金」的方式也有風險□,越秀地產需要回購項目股權的同時還需要向基金方提供一定的內部回報率◇▽⌒。以廣州蘿崗住宅項目為例﹡﹡△,該項目由越秀地產附屬公司和投資基金廣州越秀仁達五號實業投資合夥企業聯合投標競得▽□,雙方各自於項目公司的持股比例分別為10%和90%〇π。在雙方簽訂協議時就規定↑,越秀地產在行使認購期權時π,需要「根據合營夥伴向項目公司注入的股權及股東貸款的12%內部回報率釐定的行使價收購合營夥伴所持的項目公司全部股權」π?。

                                                                            「背靠大樹好乘涼」⊿↑,地鐵上蓋項目前期投入資金大、開發周期較長□♂⌒,母公司承擔了前期的投資和風險∵,子公司等待時機「瓜熟蒂落」♂﹡♀,這種模式對於子公司越秀地產來說優勢明顯⌒。越秀地產在對新京報記者的回復中也表示:「越秀地產的期權契約可以讓公司擁有更大靈活度管理其現金流量▽〇↑,繼而提升在現時宏觀經濟環境下維持穩健增長的最佳平衡的能力π⊿⌒。」

                                                                            除了「母公司孵化——地產購買」的模式π,越秀地產今年上半年在公開市場拿地主要採取了合作的模式⊿⌒,即「地產+基金」的拿地方式♂△,使得前期拿地資金成本降至最低□。

                                                                            推荐阅读:火星现高浓度甲烷