監管加碼國內債券賣不動 融資收緊房企掙扎灰色地帶-搜狐娱乐新闻

                                                              2019年06月26日 7:15 来源:搜狐娱乐新闻
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                                                              【砍伤妻子跳楼身亡】

                                                              「我投資的時候年化收益接近100%♂,100萬就可以投﹡⌒。」一位中梁內部人士曾告訴記者∴□。而對私募基金的運用﹡┊,便是中梁過去幾年規模翻倍而總借款較為平衡的原因∴∴∟。2016至2018年﹡♀,中梁的銀行及其他借款總額分別為202.26億、244.76億以及270.05億元□,整體保持平衡▽♂,並沒有因為市場規模翻10倍而大幅度增加♂。

                                                              「6·30前基本要以價換量回籠資金◇,現在幾乎所有房企都不支付供應商款項☆,大家都希望自己的中期報表好看一點♂♂∟,未來融資方便一點☆。」一位房企高管說♂。

                                                              克而瑞數據顯示□☆,2018年末176家房企總有息負債規模為68456億元﹡♂,同比增長16.6%♂。其中64家重點房企總有息負債58109億元∵◇,同比增長18.7%∟,重點房企債務增加幅度大於其他房企⊙。2018年期末64家重點房企總有息負債佔比為84.9%↑↑,同比增加1.5個百分點┊﹡。

                                                              很多資金緊張的房企還可以通過出售部分股權↑⊙,獲取現金回籠♂☆。截至23日∴,北京產權交易所預披露的信息顯示☆,6月以來涉及房地產行業的股權轉讓項目有8宗□,5月以來為20宗?。

                                                              通過金交所﹡┊,私募基金可以合法合規對外募集資金◇,進而實現為地產輸血♂☆△。最近幾年♀♂,快速發展的中梁地產∴,就通過內部的私募基金◇↑,為企業的發展不斷輸血♀π﹡。上海忠信徐企業管理公司(下稱「忠信資本」)就是中梁地產隱蔽的資金運作平台♂⌒∟,忠信資本創立於2015年▽,總部位於上海◇□⊙,是一家專業型資產管理公司♂π⌒。原創始人徐亮瓊♂﹡,是中梁控股執行董事兼高級副總裁♂↑◇,又名徐忠信∵∴,是中梁董事長楊劍妻弟﹡〇。目前⊿△,忠信資本已成立9家專業資產管理公司↑π,累計發行基金34隻♂♂☆,投資項目137個▽,累計資產管理規模超300億⊿▽。

                                                              今年以來π⌒,華僑城、陽光100、上置集團、粵泰股份、泰禾集團等均選擇出售項目股權♂,進而實現回血♀∴。而房企不得不面對的是∵▽◇,融資趨緊之後?,市場並沒有想象的那麼樂觀▽☆﹡。天風證券研究顯示┊↑⌒,部分城市(南京、合肥)首套房貸利率上浮15%﹡┊,且多地公積金出現收緊政策⊿◇。受此影響﹡⊙☆,5月百強房企成交環比增加⌒,同比增速有所下滑↑,其中布局一二線為主房企略有降溫◇∵⊙,三四線房企銷售降溫較快⊙↑♂。

                                                              「忠信資本一開始是針對公司高層、核心社會關係進行內部融資⊿⊙,後來因為知名度上升和收益率有保障?〇△,開始面向普通員工、供應商♂,繼而面向全社會進行融資∵∴⊙。」一位知情人士告訴記者⊙?♀。

                                                              「我們通常的操作方法是新設立一個項目公司⊙,再通過項目公司母公司作為融資主體取得融資款后↑♂♂,在雙方共管下將其用於保證金或土地款的繳付▽,交易結構上大部分為明股實債(股權過戶+質押)□∵。」上述房企資金總告訴記者⊙。

                                                              高成本不計代價境外融資背後♂♀,第一是境內房企融資困難♂♀,第二是房企本身債務承壓較大⊿⊿。天風證券研究顯示?∟▽,5月初對企業端和居民端的融資政策均有所收緊↑﹡,5月40家典型上市房企融資367.99億元﹡,比4月下降52.07%∴,創2019年以來的新低位⌒。

                                                              6月13日∴?〇,央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在2019年第十一屆陸家嘴論壇上演講時稱π〇,近年來△◇▽,我國一些城市住戶部門槓桿率急速攀升▽,相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平∴∟。「更嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域⊙□,一些房地產企業融資過度擠佔了信貸資源?,導致資金使用效率進一步降低∵┊,助長了房地產投資投機行為♂⊿。」

                                                              陳奕諾提到的房企〇△↑,是融信中國(03301.HK)◇﹡。這家發跡于福建繼而將總部遷至上海的房企♂〇,在過去幾年一直保持較為激進的財務擴張策略♀,縱然通過減少拿地降低了負債情況⌒┊♀,凈負債率依舊超過100%△〇♂,高於行業公認的80%安全線↑☆♂。

                                                              來源:融資收緊 房企掙扎灰色地帶羅韜 孫夢凡[天風證券研究顯示⊙,5月40家典型上市房企融資367.99億元♂∟,比4月下降52.07%〇♂,創2019年以來的新低位□△。]

                                                              而其他發行美元債的房企ππ,包括正榮地產、融信中國♂⊙□,基本也是將募集資金進行債務清算和再融資▽∵△。恆大研究院數據顯示∟,截至2018年底□?,房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億◇⊿♀,預計將在2019~2021年集中到期∟〇□,其中2019年到期規模高達6.8萬億┊☆♀。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下□♂,房企大多隻能借新還舊〇⊿↑,融資規模的上升實質是到期債務規模的大幅增加♂。

                                                              隨後⊿,市場有消息傳出┊♂,監管層已經將一些拿地激進、製造地王的企業納入監管⊿,並準備暫停地王企業的債券與ABS(資產抵押證券)發行♂﹡。

                                                              目前市面上的土地款融資業務主要分兩類↑?◇,第一類是土地保證金配資∴⊿☆,融資主體一般需是百強地產開發商♀﹡,融資區域基本都限定在全國一二線城市∵,融資成本一般都為年化20%~25%不等〇♂π,配資比例一般在1:1或1:2□。第二類是土地出讓金配資⊿π☆,融資主體一般需是百強地產開發商、地方龍頭房企♂,融資區域集中在全國一二線城市、強三線城市♂,融資成本一般在年化16%~24%不等﹡?﹡,配資比例一般為1:1或1:2◇♂∟。

                                                              不久前?⊿π,恆大地產集團一宗110億元公司債券發行申請獲深交所通過〇?◇。公告披露的內容顯示◇,該期債券募集資金擬用於償還到期或回售公司債券、支付公司債券利息┊,其中包括15恆大04的86.42億元、16恆地01的48.51億元利息支付﹡⌒∴,合計擬支付規模134.93億元□△∴。

                                                              償債高峰將至事實上┊♀,讓諸多房企感到壓力的是♂∵,即將到來的債務與融資吃緊、銷售冷淡的矛盾〇↑。從去年開始⊿,泰禾集團(000732.SZ)、華夏幸福(600340.SH)就相繼傳出資金鏈緊繃⌒△,更有一些中小房企則直接出現債務違約♂﹡♀。

                                                              陳奕諾的焦慮不過是這個時代整個地產融資從業者的縮影π,在其背後π∟⌒,房企融資再度進入冰點∴☆。國內債券賣不動房地融資收緊﹡〇∴,來源於今年5月的一份文件♂。2019年5月17日⌒,銀保監會官網發佈了銀保監發(2019)23號文⊿,明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資⊿。

                                                              經歷了此前幾個月的融資寬鬆期⌒,金融機構也開始放開招聘☆。陳奕諾在這個周期里♂☆,剛剛跳槽來到現在這家公司□↑△,哪知第一個接手的項目就如此棘手﹡◇☆。

                                                              當時∵,中梁地產內部為了推廣自己的這個私募基金◇,曾號召所有員工轉發忠信資本的宣傳內容▽⌒。早期看⊙,這個基金因為投資項目可以選擇⌒,投資回報率一直較高△☆,隨後中梁內部要求﹡π,該基金如果投資π☆,必須一個區域項目全投♂?♀,因而降低了這個基金的回報∟☆。

                                                              今年5月∟,華夏幸福公告∴◇⊿,2019年1~4月累計新增借款金額359.30億元♂,佔2018年末凈資產的比例為65.67%♀♂。截至2019年4月30日借款餘額1749.69億元π♂△。

                                                              實際上♀♂⌒,在急速擴張這幾年﹡π,中梁一直通過忠信資本助力自身發展〇。2019年5月16日♀π,忠信資本基金經理王猛在「走進忠信⌒⌒﹡,了解中梁∵,房地產投資形勢交流會」上稱⊿,忠信資本與中梁地產建立了長期穩定的合作夥伴關係♀⊙π。此外♂♂┊,忠信資本官方列出的投資項目▽□,均系中梁旗下蘇州獨墅御湖、首府壹號院項目等樓盤◇⊙⊙。

                                                              「大家都比較悲觀♂↑▽,即便每天工作到深夜△♂┊,也不知工作是否能見到成效◇⊙。」一位房企內部人士告訴記者♂。灰色地帶猶存政策監管加碼背後□□,是房地產融資一直以來的高槓桿和激進□〇。雖然監管層對於房企前融(指拿地后支付的土地款部分)和前前融(指拿地前支付的保證金)一直保持高壓態勢?↑,但是目前房企幾乎均在開展前端融資⊿☆。

                                                              融信中國只是一個縮影∵,目前大部分民營企業債券幾乎都是無人問津狀態☆┊。目前∟┊,房企比較常見的融資模式分別是〇π,私募基金、信託、開發貸∵♀∵。這幾種模式可以有效幫助房企拿地建設┊∴﹡,降低自有資金的佔用情況⊿。監管嚴格之後π,上述幾種融資模式受到極大影響π□,信託負增長、銀行貸款額度緊張⊙。

                                                              為此♂□,很多房企迫於資金壓力開始境外融資π☆♀。記者注意到□?,包括藍光發展(600466.SH)、中南建設(000961.SZ)、新湖中寶(600208.SH)、華南城(01668.HK)、正榮地產(06158.HK)、融信中國紛紛宣布美元債發行完成π↑。從融資成本看π♂,大部分票面成本已經超過10%∴,考慮到綜合融資費用∵▽,可能還將更高?⊙∟。

                                                              這樣操作實際上◇,給了房企加槓桿融資披上合規外衣♀。「我們最高融資下來∴□∵,自有資金比例只有一成⊿♂♂。」一位房企總裁此前向記者透露┊﹡。除了前端融資外♂,很多非標產品可以通過各地金融資產交易所掛牌∟↑,合規募集資金⌒。「金交所的存在給了非標融資轉標的機會☆∴,把一些以前面臨問題的融資合規化♀┊﹡。」陳奕諾告訴記者π。

                                                              在此背景下☆〇﹡,信託貸款餘額在經歷了3月份短暫的反彈後於5月再次回落?◇▽。2019年5月⌒♂△,信託貸款增量就呈現負增長態勢♀∟▽。

                                                              「上周我去北京見了一個券商⊿,他們已經暫停幫很多激進房企發債融資∵。此前流出的一份發債被叫停名單上的房企〇↑↑,基本停止了公開市場融資┊?〇。」一位上市房企資金總告訴第一財經記者△∟π。

                                                              嚴厲的政策監管和揮之不去的高槓桿風險◇∴↑,讓房企的融資進一步吃緊π⊿△。6月的一個夏日夜晚?,上海微風徐徐↑,在金融機構工作的陳奕諾(化名)已經連續多日在公司加班﹡⊿。見到記者的時候π♀┊,他把襯衣扣子解開⊙∵,長長吐了一口氣?。「最近幫一家評級3A的房企對接公司債資金方☆□,票面利率8%◇☆♂,結果市場反應很差♀∵,幾乎沒有資金方願意購買﹡??。」

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