洗牌的時代,夾縫中的房企生存之道-长沙新闻频道

                                                                          2019年06月28日 19:07 来源:长沙新闻频道 编辑:大发赛车pk10注册

                                                                          大发赛车pk10注册

                                                                          【学生质疑鹬蚌相争】

                                                                          02這個策略很簡單∴□,在一個壓大小的賭盤裡┊,一直不斷的只壓某一單邊(如壓大或壓小)↑〇,每輸錢一次♀⌒,就翻倍再來〇♂,一直到贏一次為止♀▽☆,就可以將前面所虧損的金額全部贏回來並多贏第一次所壓的金額☆。

                                                                          而連續輸上十次的概率0.98‰∴,這意味着只要能下注的次數足夠多□﹡◇,輸錢的概率幾乎為0⊙﹡□。10以內贏回所有的虧損並多贏1塊錢的概率是:1-(1/2)^10=99.9%∵?⌒。

                                                                          過去拿地就賺錢就是周期的這種神奇力量所賦予的♂﹡?,即便開發商拿錯了地π♀,即便當期的存貨利潤率是負的?⌒π,過個兩三年↑▽,可能又是一條好漢∴┊⌒。這種情況將一去不復返∟▽,此乃第一個「夾縫」♂。

                                                                          行業內的併購活動加劇了小規模企業與大規模企業之間的差距?◇。2015年♂♂┊,業內TOP10企業的平均在管面積為其餘百強企業均值的6倍⊙△,而2016年以後﹡∟,這一差距擴大至8倍◇π♂。

                                                                          這些依託企業客戶資源與業務資源發展起來的服務已成為企業收入的重要增長點□♀⊿。2018年π♀□,在百強企業的收入構成中⌒⊙⊙,多種經營收入均值同比增長24.5%┊,貢獻凈利潤均值同比增長32.7%;

                                                                          基礎物業服務收入均值同比增長16.9%♀◇,貢獻凈利潤均值同比增長20.3%⊿﹡π。多種經營業務的增長速度顯著高於基礎物業服務的增速∟♂。

                                                                          這也並非說他們好賭┊▽⊿,甚至可以說∵∟,什麼樣的環境倒逼什麼樣的策略┊△π,過去城鎮化的巨大空間和「一刀切」的調控政策使得這個策略贏的概率更高∵,難以出現連續幾把都輸的情況┊☆,拿上一個不賺錢的地等三五年也會翻身∴。

                                                                          三、總量數據架不住結構的「拷問」房地產長期銷量的頂部或已出現△,未來8-10年商品房銷售額中樞或維持在11萬億上下♂,但這並不意味着住宅開發模式的終點就到了⊿⊙,正如萬科2018年年報中致股東的信所說「不要忘記☆⊿,白銀也是貴金屬」!

                                                                          未來⊿?,隨着「夾縫時代」來臨⊙,相當於給Martingale策略設定了最大單次下注大小◇☆,這樣⌒﹡♂,Martingale策略將逐步走向失效之路∵。

                                                                          1)14年以前∴,新開工和竣工同步上升〇↑,中樞不斷提高⌒,背後反映的是行業的成長性;隨着行業成長性趨弱♂♂,14年後兩者共同演變為強周期變化△↑,且拐點完美相關;

                                                                          近期的政策導向更是加劇了這種策略失效的變化▽☆∵,在區間管理模式下π?♂,部分熱點城市房價上漲過快即會遭至調控☆,房企融資依然受限♂↑◇,將使得房企在未來拿地策略上表現的更為謹慎◇。

                                                                          住宅需求中樞高位穩定♀﹡,存量運營開始發芽但還未到接力住宅的時間點?。這個時期的特點是△⊙☆,住宅銷售雖然已經見頂□,但仍會在高位持續10年左右◇〇△。

                                                                          從高頻數據觀察結構∵,廣義三四線或仍是拖累全國銷量數據于年中后二次探底的重要結構因素◇◇▽。02經濟下行壓力仍在〇,市場利率將持續改善⊙⊿π,這或對一二線城市銷量復蘇形成支撐▽┊◇。作為長期無風險資金成本的典型代表☆,十年期國債到期收益率對銀行按揭貸款利率具有顯著的預測功能⊙﹡,大致領先1-2個季度♂∟。

                                                                          綜上〇⊙◇,因城施策▽,價格期間管理背景下π⊿♀,疊加城鎮化進入「第四節」的銷售面積頂部出現♂♀☆,將改變房企以囤地模式和博弈周期為主的拿地行為∴﹡,房企未來會進一步逼近真正高周轉的模式♂,這樣的公司目前從上市公司裡頭找難以超過5家∴┊♀,仍有幾家有成為未來高周轉公司的潛力!

                                                                          隨着城鎮化速度的放緩∟▽,經濟增長的中樞亦開始回落∴,而土地供需關係的矛盾仍然在加劇♂☆﹡,表現為房價的漲幅脫離了經濟增長的中樞獨自而上▽,這種背景下△,調控房價的重要性變得非常高♂。

                                                                          與此同時▽?,我們也一直強調全局銷量的短期「堅挺」架不住結構的「拷問」;正如我們預期那樣┊?∴,5月全國銷售增速出現明顯回落且已轉負π。

                                                                          01截至2019年∴▽∴,中國的城鎮化率已經接近60%◇☆♀,從2004年的41.8%☆□,以每年1個百分點左右的速度上升∵∵。

                                                                          行業政策端是「區間管理」☆,回歸利率周期是預測銷量走勢最簡單的辦法⊙π。按揭貸款和10Y國債的利差短期雖有縮小但相對較大◇〇,或將推動按揭貸款利率繼續回落↑∵☆,這對銷量復蘇形成有力支撐∟▽◇,尤其是一二線城市;而三四線城市受棚改逐步退出等影響仍在尋底◇,或帶動全局銷量於19Q2-Q3二次見底∵□。維持全國銷量全年下降5%左右的判斷△。

                                                                          從發達國家的發展歷史來看♂⊙,城鎮化進程達到70%之後進入成熟階段∵⊙〇,最終穩定在80%左右的城鎮化水平△﹡π,未來中國的城鎮化還有很大的空間?。

                                                                          物業方面市場關注度高◇☆⌒,另外其受調控影響小▽⊿┊,再次竣工周期或為其提供Beta〇┊,我們這裏主要簡單說說物業管理⊙▽↑。

                                                                          其背後邏輯是當10Y國債收益率率先改善時△﹡□,按揭貸款利率仍在滯後上行◇⊿⊿,兩者利差持續擴大△?♀,從而推升銀行對按揭配置的意願﹡◇♂,進而倒逼按揭貸款利率滯后出現回落◇∟▽。

                                                                          看似一如既往的周期波動↑,節奏從未脫離歷史的痕迹◇π,但結構上卻大不相同﹡π▽,這在後文會闡述;而在此□,更重要的需要闡述的是以下兩個變化♀,這兩個問題使得房地產行業進入「夾縫時代」∴,即便這個夾縫的方向是往上走的π♂。

                                                                          一開始是限價∵,限價之下一定會造成新的問題⊿∴?,比如庫存的堰塞湖和房價信號的失真⊙,這種失真的房價體現在17-18年古怪的房價曲線上?▽。

                                                                          04截至目前⊿,物業服務企業成功登陸港股市場已經有13家⊿▽,另外還有藍光嘉寶、和泓物業等越來越多的企業即將登陸⌒。隨着資本市場對於物業板塊的青睞∴,大部分物管公司估值要顯著高於住宅開發銷售類公司♀♂□,行業價值凸顯┊?。

                                                                          這意味着按揭利率繼續下行或為今年下半年一二線銷量的堅挺提供支撐◇〇,而三四線銷量卻結構性尋底△∴△,全國銷量底部或在19年下半年∟▽。

                                                                          而按揭貸款利率的改善則會映射行業銷量的復蘇?◇?,從歷史數據來看〇⊿⊿,按揭貸款利率對商品房銷量增速領先大致1-2個季度□↑。

                                                                          2014年年底以來⊿┊☆,中國房地產市場正在經歷歷史上第四輪房地產中周期⊿↑,目前已過大半程⊿∟π。這第四輪中周期包含着供給側改革帶來的需求增量□〇,包含着棚改貨幣化補貼創造的當期需求?π,同時⊙↑π,貫穿這一周期的背後也是市場利率的下行周期↑,從而提供了周期性的需求驅動⊙。

                                                                          這類公司的現金流量表時間序列通常有如下圖特點☆⊿↑,表現為長期賺錢能力弱▽↑,難給股東提供長期穩定的分紅回報〇,難稱為「好公司」﹡,但Martingale策略可以使他們成為某一階段的「好股票」♂♂∴。

                                                                          二、存量洗牌時期的物業表現我們在年度策略報告中﹡,曾經都會論及行業「洗牌十年」的幾大特點♂?┊,同時對存量時代的子行業進行分析⊿♀┊。

                                                                          今年以來◇◇,「區間管理」模式開始「教育」市場⊿,房企拿地的行為開始調整♂。去年以來☆∟,隨着宏觀市場利率的下行▽⊙,市場仍按照過往周期的節奏出牌♂,房企開始加量拿地⌒⌒♀,投資者開始博弈放鬆而買入房地產股票∵♂,但事實也告訴大家↑♂,這次彷彿有點不一樣↑♂□。

                                                                          拋開房企的運營及融資能力等不看↑∵﹡,過去而言☆〇,95%的房企是以類似於Martingale的策略進行拿地布局的⌒↑,因為他們大部分堅信地價和房價會漲〇,而事實也是如此▽。

                                                                          2)14年之前新開工領先竣工約2-2.5年﹡,14年至今π,領先性增加至3年∵,背後原因:調控使得房企延長竣工△♂,增加停工﹡∟▽,同時三四線佔比提高而三四線又具備更高的調節空間∵。

                                                                          結構上看∟π∴,去年新開工持續高位難由房企加快推盤解釋☆☆,主要在於結構上三四線滯後補庫存拉動了新開工△▽┊,去年成在三四線↑♀◇,今年敗也三四線〇┊。

                                                                          城鎮化進入「第四節」意味着行業增長的中樞將接近0-5%⌒,意味在未來的每一個小周期的下行階段?,行業銷量增長落入負增長的概率越來越高☆⊿△,庫存跌價風險出現的概率也在放大□,拿地就賺錢的年代早已過去⊿,14到16年的這段周期恐怕未來再難複製⌒,過往周期賦予的庫存升值空間將被壓縮♂。

                                                                          誰會勝出?過去積累了數年「製造業」能力風格的房企將勝出□。首先看看他們的現金流量表時間序列的形式:

                                                                          一、Martingale策略的失效之路01看似一如既往的周期波動背後□,其結構的特點與歷史大不同↑↑?,尤其是諸如供給側改革和貨幣化補貼等外力提供了一些「神秘」的拉動銷量的外部力量⊙♀﹡。

                                                                          05竣工的曲線本質上走在新開工之後⌒⊿,統計誤差導致兩者在數據上略有出入↑♂,但這並不影響兩者的關係π。回顧過去:

                                                                          而後∴,限價政策開始放開∴⊿,我們看到從去年8月份開始↑,政策的表述即從前期的「限價」轉變為「穩地價♂∴♂,穩房價♂,穩預期」♂┊,「穩」即是區間管理⌒♂↑。

                                                                          03那是不是住宅開發模式的終點就到了?也不是﹡∴。城鎮化到「第四節」∵∟,意味着未來城鎮化仍有空間♀,只是增速放緩﹡,區域分化加大□⌒,城市圈效應強化△⊿,一二和三四線的邊界已經不是幾個數字能界定﹡☆⌒,「Locationπ⊙∵,Location〇∴↑,andLocation」?,三四線也不是簡單打上一把×▽。

                                                                          如社區房屋經紀♂◇∵,即業主將暫時空置的房屋交由物業公司保管並出租;社區金融♂∵,即在社區內設置站點方便業主進行家庭理財;

                                                                          而在這同是「貴金屬」的白銀時代♀∟,我們看到不同能級的城市表現分化明顯┊。具體而言:銷售一二線城市已見底復蘇∟∵□,而三四線城市仍在尋底﹡♀,或帶動全局銷量或於19下半年二次探底;新開工去年成也三四線∵∟,今年敗也三四線;竣工回暖主要由二線和三四線城市拉動∴,但二線今年更強♀□♂,而三四線城市持續性更好∵。

                                                                          與此同時↑♂,存量運營的痛點∴,即不動產的回報率還根本未走到足以支持大規模增長的時代♂,不動產回報率仍然大幅倒掛於10Y國債收益率﹡,房企往存量布局的轉化仍然在漸變過程中↑,存量市場目前根本無法接力以銷售住宅實現周轉的市場規模∴π。

                                                                          01過去每輪周期一/二/三四線城市銷量同比增速基本同起同落↑▽,但本輪周期則依次是一線擴散至二線♀♀?,再擴散至三四線♂?◇,且三四線在貨幣化補貼擾亂下節奏更滯后◇⊙,我們去年就一直強調總量數據意義下降?,更應關注結構數據↑♂。

                                                                          根據通知?◇,2019年全國棚改計劃285.3萬套┊⌒?,較2018年計劃開工的580萬套減少51%⌒〇〇,較實際完工的626萬套減少54%┊△。

                                                                          城鎮化使更多的人住進現代的小區、物業□,對物業管理服務有更多的需求∴□。2018年全國商品房銷售面積高達17.2億平米△♂↑,竣工的房屋面積為9.4億平米〇,存量和增量物業管理面積較大∵♂。

                                                                          這樣的公司從現金流量表揭示的特點是:長期銷售回款高於融資回款∟↑↑,這意味着這樣的房企現金流管理能力極強♂,資金運用效率極高♀?,是真正的高周轉公司♀♂┊。

                                                                          04全年降至1%-6%新開工本質是補庫存邏輯┊♂,補庫存的意願主要取決於資金鏈(有沒有錢)、存量庫存(有沒有地)和對未來的銷售預期(好不好賣):

                                                                          文章內容為招商證券房地產行業首席分析師趙可在進門財經路演核心觀點本文首發於微信公眾號:進門財經π。文章內容屬作者個人觀點▽⊙,不代表和訊網立場⊿□。投資者據此操作∴♂,風險請自擔┊▽〇。

                                                                          1)銷售向下的趨勢決定新開工方向向下△。今年銷售一二線城市逐步在復蘇◇⊿〇,三四線城市受棚改等影響仍在尋底∟?,全局看今年銷售大概率趨勢往下↑,這意味着新開工今年方向往下;

                                                                          物業管理行業的發展空間來自三個方面⌒∴,一是房地產行業高速發展♀▽,存量和增量物業的面積較大;二是物業管理行業的集中度提升♀,龍頭公司的管理面積擴張優勢明顯;三是物業管理公司或可在物業管理的基礎上開展多元增值業務⊿△♂,貢獻超額利潤⊙♀∴。

                                                                          結構上看∴↑♂,一線城市竣工的第一個拐點已經過去△,今年是往下的♀△,今年主導竣工回升的主要是二線和三四線城市的拉動(今年二線更強)◇♂﹡,而三四線城市持續性更好♀⊙。

                                                                          此外π∵,還有如電商、家政、教育、養老等服務□。由於物業公司掌握着第一手的業主信息∟?,對其需求有一定了解♂♂π,且業主對為其服務的物業公司有一定信任感∴,物業公司在這類社區增值業務的發展上具有較強優勢⌒〇▽。

                                                                          近年來┊∴π,規模效應逐漸顯著↑◇∴,領先企業的優勢得以鞏固♂,行業呈現出強者恆強的發展態勢∟∴□。03伴隨着物業管理主營業務的穩步增長∴∴,業內公司同時開始積極探索以業主為核心的多種服務領域△,如顧問諮詢、社區服務、工程服務等◇□☆。

                                                                          過去⊙,許多房企負責人緊盯策略變化⊿♂,想等待「一刀切」式的放鬆從而下注♂▽,或許♂♀⌒,他們也感覺到了一些不一樣的氣味♂⌒▽。「一刀切」式政策或一去不復返△,「區間管理」或是常態﹡⌒♀。

                                                                          同時⊿,承接兄弟開發企業項目仍然是百強企業提升現有規模和充實儲備的重要方式??。2018年◇∴,百強物業企業中76%的公司有具有開發背景的項目公司△。

                                                                          2)但低庫存托底使新開工「震蕩」下行♀▽,靠近下半年或加快□?。土儲口徑庫存去化周期雖已回到歷史較高水平♂,但開工未售口徑庫存去化周期仍在相對低位♂◇,下半年或有較明顯回升⊿∟♂,所以得益於開工未售庫存托底∴∴,新開工或「震蕩」下行┊,上半年下行相對偏緩∟♂,靠近下半年或加快;

                                                                          年初以來☆,熱點城市房價上漲過快被點名〇∵▽,從而應城施策式收緊;另有傳言部分房企因為參与地王或違規資金拿地被暫停公開市場融資〇⌒?,雖然暫未看到正式文件⌒↑,但這些變化和可能的窗口指導足以改變和影響房企的拿地節奏⊙∵。

                                                                          032019年棚改計劃開工量減少51%□。4月16日?⊿,財政部發佈《關於下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》♂π,各地2019年的城鎮棚戶區計劃改造套數也一併出爐△。

                                                                          同期﹡∴∴,百強企業管理面積的均值也從1511萬平方米提升至3020萬平方米π,五年實現翻倍⊙□⌒,增速遠超全國總在管面積的增速♀□〇。

                                                                          今年3-4月全國商品房銷量出現了一個短暫的反彈♂♂▽,這主要得益於流動性前期改善下的需求回暖□∵,而這種需求回暖正逐步在減弱;

                                                                          展望下半年┊,行業政策端是「區間管理」﹡,基本面是「窄幅波動」﹡◇∵,三四線沒那麼差∟∵♀,一二線沒那麼好□,所以博弈周期行情的空間不大▽,重在精選個股的「阿爾法」♂?∵。

                                                                          竣工降幅短期擴大π□,但趨勢上仍在收緊〇♂,堅定竣工回暖周期但也要注意結構分化△▽﹡。5月竣工降幅有所擴大↑∵♂,但趨勢上看仍在收緊┊∟∴,只是收窄程度不大且偏緩△▽♀,低於市場預期♂,或是受限價政策等影響導致竣工對新開工的滯後進一步被拉長∟⊙,而當前竣工回暖不急預期的持續累積計或造就往後竣工超市場預期的提速∵∵△。

                                                                          穩定的存量市場與逐步提升的增量市場∟♀↑,讓物業管理行業未來仍具備廣闊的發展空間┊。02近年來物業管理行業已顯露出整合趨勢﹡△,集中度有顯著提升∟。2013年〇▽﹡,百強企業的市場佔有率僅為16.3%△,而2016年百強企業佔有率迅速提升至32.1%♂♂。

                                                                          推荐阅读:杨千嬅意外摔倒