萬科看重的存量資產改造 各路資本也要湧入了-qq新闻图片

                                                      2019年07月01日 1:00 来源:qq新闻图片 编辑:好运11选5平台

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                                                      【嘉陵江全江通航】

                                                      在近日戴德梁行舉行的一場論壇上◇☆,李耀光認為☆,越來越多的收購方開始用資產證券化的方式♂∵,在資本市場購買存量物業:「這在操作邏輯上有點類似於美國、新加坡、香港的REITs的操作了?┊⊙。實際上♂?,國內重資產資產證券化的交易架構層面上♀♂⊿,除了交易所做證券形態和證券法規上∟◇,與海外REITs有一定區別以外〇,在底層交易架構上⌒〇♂,地產併購項目和海外REITs項目已經大同小異□?◇。」

                                                      隨着地產行業普遍認為「黃金十年」的終結□☆,存量市場正成為包括頭部企業試圖挖掘的下一個潛力市場⌒∴∟。萬科在上海、北京的首個城市更新項目已在2017年和2018年陸續入市〇♂,萬科集團北方區域首席執行官劉肖在去年就曾透露┊♀,最近3年⊿∟,萬科每年在城市更新領域的投入將達到百億♂,希望3年後持有的存量資產改造項目能達到400-500億規模〇↑△。

                                                      不過李耀光也談到☆∟☆,在存量市場資產證券化方面?┊,投資方需要注意三個方面的問題:首先在合法合規方面∟,在操作層面♀▽┊,出現不少符合當地要求且政策鼓勵方向┊▽,驗收、特許都能辦下來◇▽,但登陸資本市場后找不到相關法規條文對上的情況;在資產證券化階段◇,對於回報現金流的要求偏高∴┊,對資產地價要求重視度偏低的情況;以及輕資產資產證券化難度偏高的問題:「輕資產證券化在於投入小♂〇,運營提升更為顯著∴◇◇,缺點就在於規模不大☆,那就需要關注品牌、運營穩定性⊿,以及如何設計保障投資安全性的產品△。」

                                                      如何做到這一點⌒?⌒?西安大悅城副總經理朱姝以各項目上的街區為例◇∴,尋找項目合適定位、解決痛點?♂⊿,清晰樹立街區主題☆,並且對街區定位和主題有長期的堅持△,以及成立針對街區專門的運營團隊進行深度運營♂⌒,才能實現更新后的商業具有持續的生命力⊙∵。

                                                      「2015年之前□◇⌒,資產證券化更多是具備『融』的功能∵∟◇,隨着地產基金參与到城市更新當中π♂,從去年下半年開始?⌒↑,資產證券化也進入『投』的環節↑⌒□。」渤海匯金證券資產管理公司董事總經理李耀光表示△。

                                                      記者 | 孫梅欣隨着房地產開發增量市場天花板的逼近↑▽?,存量市場正成為各路資本競爭的下一個熱土┊。6月27日♂,聯合辦公服務商納什空間♀,成功發行規模2億元的「渤海匯金-納什空間資產支持專項計劃」⊿♂,成為國內首單發行的資產證券化產品△,這也意味着資產證券化在國內市場的進一步深入?﹡〇,同時存量更新市場也受到資本青睞◇。

                                                      「存量改造市場真正的難點在於△﹡⌒,完成空間后需要植入什麼樣的業態〇□♂,以及用什麼方式運營♀?。在中國整體更新市場來說⊙┊,包括具有開發背景的從業者而言∴♀,都是巨大挑戰♂。」梵天集團董事長邢鵬坦言∟?∟,和後期運營相比﹡↑▽,所謂的更新設計和改造∵∟∟,只是存量市場上難度不那麼大的環節♂△,過往增量市場上的經驗還能有所幫助和延續:「但後端的招商和運營♀,才是核心競爭力□﹡。」

                                                      存量市場改造的深入∟〇∟,行業趨勢也隨之發生變化﹡,存量市場玩家正進入下半場△。 如何通過不同內容組合、場景再塑造來提升流量、提高效益◇△∵,是存量市場從業者面臨的新挑戰∟。

                                                      值得注意的是π△♂,近年來存量市場涉及的改造類型正變得更加多元□┊▽。普洛斯資本高級副總裁李宏認為♂,和前幾年相比⊙,存量改造內容從「一切改成寫字樓」△,到如今更多業態的加入:「從2003年到現在∵〇♀,普洛斯的研發人員根據城市、消費♂┊,特別是近幾年電商的發展⌒,甚至『冷鏈』市場的加入◇⊿,城市改造的內容在更加多元□。」

                                                      作為早期便進入存量市場的企業﹡,普洛斯如今不僅僅做物流倉儲⊙⌒π,也進入到辦公領域的城市更新:「在北京就收購了一個項目做核心區寫字樓┊♀,也不排除其他物業類型和基礎設施類型﹡。」

                                                      這是目前困擾眾多參与存量市場改造運營從業者共同的問題☆,並試圖從中找到解決問題的方法∟〇▽。事實上☆△↑,包括在商業地產行業做到頭部的大悅城□,也有一部分業務參与到存量市場中去↑。以去年開業的西安大悅城為例┊,這一原本為爛尾商業街區的項目?↑,通過對項目建築形態和內容的深度改造∵△☆,開業半個月的銷售額就達到9000萬元∴⊙?,旺季能達到1.6億元♂◇,極大程度縮短新商業體的「養商期」﹡。

                                                      「未來兩年﹡♂?,中國存量更新的細分市場競爭將會變得非常激烈⊙π,各類基金、機構都已經看到了這個市場△。」邢鵬認為♂▽,任何一個開放市場都會進入這樣一個階段⊙∟,從有利可圖到開始做整合、聚焦和細分:「在這個過程中┊△π,所有參与人怎麼聚焦核心能力∴◇,怎麼樣使得在這個細分市場上能夠站穩腳跟⌒┊,是每個企業都需要思考的問題⊿〇∟。」

                                                      推荐阅读:太原警方约谈美团